Keď to doma nedáva zmysel, zahraničie to istí. Takto v poslednom období uvažuje stále viac investorov do nehnuteľností. A hoci majú často pravdu, nákup domu či bytu v cudzine má svoje riziká. Niekde väčšie, inde menšie.
Len v minulom roku sa vplyvom ruskej invázie na Ukrajinu, vysokej inflácie a nedostupných domácich nehnuteľností zdvihol záujem českých investorov o byty a domy v zahraničí zhruba o 36 percent. Stúpal už v roku 2021 po opadnutí prvotného šoku z covidovej pandémie.
„Najviac dopytov je dlhodobo na Rakúsko, ďalej nasledujú Chorvátsko, Španielsko a Taliansko.
Najväčšie objemy predajov sa však realizujú v Španielsku,“ zhodnotil koncom minulého roka nákupné zvyklosti Čechov a Slovákov Ján Rejcha, CEO spoločnosti Rellox, ktorá sa špecializuje na nehnuteľnosti v zahraničí.
More aj hory
Najväčší záujem mali vlani českí investori o Chorvátsko. Nehnuteľnosť tam podľa štatistík Relloxu nakúpilo dvadsaťdva percent z nich. Tesne za Jadranom bolo vlani Španielsko, predovšetkým pobrežia Costa del Sol a Costa Blanca.
Rakúsko je stálicou pre českých realitných investorov predovšetkým vďaka Alpám. Obľúbené sú najmä lyžiarske strediská ako Schladming, Sölden, Zell am See, Hinterstoder, Semmering, Saalbach či Fieberbrunn.
Vo všetkých týchto lokalitách dáva často investícia do nehnuteľnosti z hľadiska návratnosti väčší zmysel ako v Česku či na Slovensku, kde je to skôr beh na dlhú trať. Je ale zároveň nutné si dopredu starostlivo premyslieť, kde človek investuje a aké špecifiká a riziká má konkrétny región.
Tu je päť základných tipov, na čo pri nákupe zahraničnej nehnuteľnosti myslieť.
Môžem tu vôbec nakupovať?
V prvom rade je dobré vedieť, aké sú v danej krajine obmedzenia pri kúpe nehnuteľností. Niekde totiž nemôže kupovať fyzická osoba, inde sú obmedzené firmy.
„Príkladom môže byť dnes populárna Srí Lanka, kde fyzická osoba s nákupom pozemku nepochodí a firma len vtedy, ak v nej má väčšinový podiel lokálny partner a je registrovaná na Srí Lanke,“ opisuje právnik Jakub Štilec z advokátskej kancelárie Štilec & Partners. V Dubaji zasa platí pravidlo obmedzujúce nákup nehnuteľností pre firmy.
A zbystriť je nutné aj v prípade Španielska. Ak je tam vlastníkom nehnuteľnosti firma, automaticky jej vznikne na adrese nehnuteľnosti prevádzkareň, ktorá je vedená v obchodnom registri a je povinná viesť účtovníctvo podľa španielskych predpisov. „To potom môže mať aj nečakané daňové dôsledky a prinášať ďalšie náklady,“ dodáva Štilec.
Pozor na miestne zvyklosti
Na prvý pohľad môže proces nákupu nehnuteľnosti vyzerať rovnako ako u nás. Často sa však detaily a zavedená prax výrazne líšia. A treba dobre poznať aj miestne zvyklosti.
„Zvlášť v oblastiach južného Talianska, Chorvátska alebo v krajinách Balkánu je potrebné mať sa na pozore. Ku katastrálnej evidencii sa tu niekedy pristupuje s južanskou uvoľnenosťou a narazíte tu na mnoho nepovolených či nekolaudovaných stavieb,“ vysvetľuje právnik Tomáš Trojan z kancelárie Štilec & Partners. „Pritom napríklad Chorvátsko rieši tento problém celkom nekompromisne a nepovolené stavby necháva odstraňovať na náklady vlastníka,“ dodáva.
Treba počítať aj s tým, že niektoré časti kúpnej ceny sa v zahraničí platia spravidla skôr ako u nás. V Taliansku sa napríklad už pri uzavretí rezervačnej zmluvy vyžaduje okolo dvadsať až tridsať percent z kúpnej ceny. V Španielsku ide zhruba o desať percent.
Z pohľadu plánovania výkonnosti investície je potrebné mať tiež zmapované, odkedy môžete s nehnuteľnosťou nakladať a ako je to v danej krajine s prevodom vlastníctva. V niektorých regiónoch totiž zápis do katastra nehnuteľností môže štandardne trvať až pol roka.
Dane a poplatky
Poznáte výšku miestnych daní a poplatkov? Tie sa v porovnaní s tým, na čo ste zvyknutí, môžu dramaticky líšiť. Napríklad daň z prevodu nehnuteľnosti bola v Česku zrušená v roku 2020, ale v Chorvátsku predstavuje tri percentá z hodnoty nehnuteľnosti a v Taliansku dokonca desať percent, ak ide o novostavbu, a deväť percent pri starších nehnuteľnostiach. (Na Slovensku sa platí daň z prevodu nehnuteľností, ak ju vlastník predá do 5 rokov od nadobudnutia, vo výške min. 19 percent z výnosu, teda rozdielu medzi predajnou cenou a pôvodnou nadobúdacou cenou, pozn. prekl.)
Daň z prevodu zaplatíte aj v Albánsku, Dubaji alebo Španielsku. A podstatnú úlohu zohráva aj daň z nehnuteľnosti. „V zahraničí sa môže pohybovať až okolo jedného percenta z hodnoty nehnuteľnosti ročne, čo už je z hľadiska bilancie investora zásadný vstup,“ hovorí Štilec.
Podľa neho sa však nájdu aj krajiny, kde daň z nehnuteľnosti vôbec nie je. A napríklad v Dubaji sa nezdaňujú ani príjmy z prenájmu. Popri daňovej záťaži musí investor počítať aj s nákladmi na notára, právnu podporu alebo správne poplatky. „Napríklad v Taliansku je potrebné pripraviť si 1,5 až dve percentá z kúpnej ceny len na odmenu notára,“ dodáva Štilec.
Problémy s hypotékou
Plánujete nehnuteľnosť v zahraničí kupovať s pomocou hypotéky alebo úveru? V tom prípade vás môže stretnúť hneď niekoľko komplikácií. Predovšetkým môžete naraziť na často neprekonateľný problém presvedčiť banky, aby vám dali úver na nákup zahraničnej nehnuteľnosti.
„Aj keby sa vám to podarilo, môžete mať problém v cieľovej destinácii, napríklad na Srí Lanke financovanie nákupu nehnuteľnosti hypotékou zo zahraničia neprejde. Investor tak bude spravidla odkázaný na miestne banky, ktoré však pri poskytovaní úverov cudzincom nastavujú podmienky odlišne, a to sa prejavuje aj na cenách,“ popisuje Štilec.
Je potrebné počítať aj s tým, že od vás v cieľovej krajine budú požadovať tamojší bankový účet aj z iného dôvodu. Niektorí dodávatelia energií totiž napríklad majú problém s vykonávaním inkasa zo zahraničného účtu.
Nájdite si spojencov
Toto platí napríklad v Španielsku. Miestne aparáty počítajú s tým, že klient je často nerezidentom a nakupuje nehnuteľnosť na diaľku. Preto sú tam procesy uspôsobené tak, aby kupujúci nemusel byť na mieste a všetku agendu za neho zaistí prostredník, väčšinou právna kancelária na základe splnomocnenia.
V Španielsku navyše pôsobí niekoľko firiem, ktoré sa zameriavajú výhradne na českú a slovenskú klientelu. „Cielene hľadáme nehnuteľnosti podľa predstáv a možností klienta a pomáhame s celou agendou, aby transakcia prebehla v poriadku a s minimálnou záťažou,“ hovorí Lucie Krajná, ktorá vedie realitnú firmu Remax Lusso zameriavajúcu sa na nehnuteľnosti na pobreží Costa del Sol.
Nájsť si v Španielsku spojencov sa hodí aj preto, že väčšina nehnuteľností sa tam objavuje na neverejných platformách, do ktorých majú prístup iba makléri.
„Existuje niekoľko profesionálnych databáz. Maklér si platí prístup a má k dispozícii za jasne daných podmienok všetky nehnuteľnosti, ktoré sú v tom čase na trhu. Potom si ich filtruje podľa rozpočtu, podmienok klienta, lokality a ďalších kritérií,“ dodáva Radmila Posadová, ktorá v okolí Marbelly hľadá našincom nehnuteľnosti v rámci svojej realitnej kancelárie Ska Reality.
Článok vyšiel na Forbes.cz, jeho autorom je Martin Bajtler.
