Začalo sa to vlani v lete, pokračovalo mesiac čo mesiac a nedávno to definitívne potvrdila Národná banka Slovenska. Na rozžeravený trh s nehnuteľnosťami dopadla ľadová sprcha. Nič podobné sa v krajine neudialo od finančnej krízy v roku 2009 a dnes zaujíma kupujúcich, predávajúcich, developerov či realitných maklérov len jedno – dokedy?
Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár však tvrdí, že situácia nie je katastrofálna.
V rozhovore s Jánom Palenčárom sa dozviete:
- ako vyzerá súčasný pokles cien nehnuteľností v praxi,
- či sa oplatilo narýchlo kupovať byty ešte pred dvíhaním úrokových sadzieb,
- o praskaní realitnej bubliny a porovnaní súčasnej situácie s krízou v roku 2008,
- o zvyšovaní úrokových sadzieb a schopnosti ľudí splácať,
- o postoji bánk k dlžníkom, ktorí nezvládajú platiť hypotéku,
- čo znamená, že trh patrí kupujúcim a ako sa to prejavuje v praxi,
- o cenách nájmov, ktoré sa začínajú po dlhých rokoch prebúdzať a rásť.
Národná banka Slovenska nedávno oficiálne potvrdila trend poklesu cien nehnuteľností, napríklad ceny bytov klesli medziročne v priemere o osem percent. Centrálni bankári súčasne potvrdili, že ceny kontinuálne klesajú od leta 2022. Ako vnímate súčasnú situáciu vy?
Ceny nehnuteľností klesajú nepretržite zhruba od augusta 2022. Národná banka vydala štatistiku za druhý kvartál 2023, že medziročne klesli ceny rezidenčných nehnuteľností o 6,5 percenta a ceny bytov o osem percent. Na základe našich štatistík tvrdíme, že reálny pokles je medzi 10 až 20 percentami, podľa regiónov.
V čom je tento rozdiel?
Národná banka skladá štatistiky z ponukových cien nehnuteľností, ktoré zverejňujú realitné portály, teda z inzerátov. My máme dáta z realizovaných transakcií členských realitných kancelárií, čiže za koľko sa inzerovaná nehnuteľnosť skutočne predala.
Je úplne logické, že ponukové ceny zaostávajú za realizačnými cenami, pretože trvá istý čas, kým sa predávajúci vysporiadajú s novou realitou. Ceny mnohých nehnuteľností na portáloch ešte v auguste stále odzrkadľovali očakávania postavené na minulosti a k úprave ceny dochádzalo až po konfrontácii s kupujúcim. Výraznejšie zníženie cien v oficiálnych štatistikách by sme mali vidieť až v číslach za tretí kvartál.
Ako vyzerá súčasný pokles cien v praxi
Môžete tento pokles ilustrovať na konkrétnych príkladoch?
Vezmime si trojizbový, čiastočne zrekonštruovaný byt v panelovom dome zhruba zo začiatku 80. rokov v bratislavskej Petržalke. Keď vlani vrcholil dopyt po bývaní, predal sa za 200-tisíc eur. V súčasnosti sa predá približne za 165-tisíc eur. Vidíme pokles skoro o 20 percent. Podobný byt v Prešove, ktorý stál na vrchole dopytu 160-tisíc eur, sa v súčasnosti predá za zhruba 125- až 130-tisíc eur.
Týka sa výrazný pokles ceny všetkých typov bytov, alebo tento vývoj zasiahol iba obmedzenú časť trhu?
Pokles cien, prípadne ich stagnácia sa týka všetkých typov bytov. Najväčší pokles sme zaznamenali pri starších sídliskových bytoch, rovnako ako boli pri týchto bytoch, ktoré sa nakupovali cez hypotekárne úvery, najvyššie aj nárasty cien v čase vrcholiaceho záujmu klientov.
Politici v súčasnosti strašia, že priemernému Slovákovi stúpnu splátky hypotéky o stovky eur mesačne. Je to nezmysel.
Ján Palenčár
Ktorých nehnuteľností sa pokles týka menej alebo vôbec?
Tých luxusných, nehnuteľností v atraktívnych lokalitách, napríklad v centrách miest, kde je malá ponuka bytov a nehnuteľnosti často vlastnia klienti, ktorí sú bonitní a necítia sa pod tlakom pri pohľade na vývoj cien. Podobne aj rodinné domy sú vo všeobecnosti menej náchylné na zmenu ceny.
Spomínali ste prudký rast cien nehnuteľností. Kedy bol najvyšší?
Najvyššiu priemernú medziročnú zmenu cien sme zaznamenali na jar 2022 – navýšenie v priemere až o 25,5 percenta.
Dôvodom boli informácie o pripravovanom zvýšení úrokových sadzieb na hypotéky. Veľa ľudí sa pod tlakom udalostí rozhodlo, že ešte rýchlo využijú situáciu a kúpia si byt. Mnohí ho pritom nepotrebovali alebo si ho plánovali kúpiť až v budúcnosti. Trh sa predzásobil bytmi a keďže sa zo dňa na deň skupina dopytujúcich znásobila, zvýšil sa tlak na ceny.
V tomto kontexte treba povedať, že súčasné poklesy cien nie sú dramatické. Trh zatiaľ len čiastočne skorigoval prudké navýšenie cien z jari 2022.
Kupovať bez rozmyslu
Asi sa dá ťažko zovšeobecňovať, lebo každá situácia je individuálna, ale s odstupom času – bolo to dobré rozhodnutie kúpiť ešte rýchlo byt za starú sadzbu?
V mnohých prípadoch určite nie, pretože ľudia si brali tú najnižšiu úrokovú sadzbu 0,8-0,9percenta a tieto sadzby sa viazali iba na ročnú fixáciu úveru. Títo klienti budú najviac postihnutí navýšením úrokových sadzieb.
Tomu sa až nechce veriť, že si títo dlžníci nezafixovali nízku sadzbu na dlhšiu dobu…
Bohužiaľ. Dnes už mnohé úvery čelia skokovému nárastu sadzby. Pokiaľ klienti využili fixáciu na päť a viac rokov, tak urobili dobré rozhodnutie.
Samozrejme, záleží na tom, akú nehnuteľnosť kúpili a za akú cenu. Mnohí sa pod tlakom trhu nerozhodovali úplne pragmaticky. Opäť by som to porovnal so súčasným trhom – dnes je situácia pre kupujúceho na kúpu nehnuteľnosti určite lepšia. Vie si vybrať z väčšieho množstva nehnuteľností, nemusí podpisovať zmluvy podtlakom, čiže v rámci negociácie podmienok má oveľa lepšie možnosti.
Dnes je horší iba jeden parameter – výška úrokovej sadzby na hypotéku a aj tá by mala v budúcnosti opäť klesnúť. Mnohí ekonómovia sa zhodujú na tom, že hypotéky v strednodobom horizonte klesnú na úroveň dva a pol až tri percentá.
Čo je strednodobý horizont?
Presne sa to určiť nedá a zároveň môžu do vývoja zasiahnuť rôzne faktory. Viacerí ekonómovia však hovoria, že za dva roky by mohli úroky na hypotéky začať klesať.
Porovnanie s krízou v roku 2008 či počas covidu
Označili by ste aktuálnu situáciu na trhu nehnuteľností na Slovensku za prasknutie bubliny?
Nemám rád tento pojem. Prasknutie realitnej bubliny sme určite zažili v roku 2008, avšak situácia bola úplne iná ako v súčasnosti.
V tom období nielenže klesli ceny nehnuteľností o 30 percent a viac, ale v prvom rade došlo k strate spotrebiteľskej dôvery. To znamená, že klienti jednoducho nekupovali nič. Nič. Bolo úplne jedno, či ste im dávali v cene bytu auto, dovolenku, garáž. Trh sa zo dňa na deň vypol a developeri sa s tou situáciou nevedeli vysporiadať. Prirovnal by som to k situácii počas korony.
Keď prišiel na Slovensko covid, tiež sa realitný trh vypol?
Presne tak. Ľudia riešili len zdravie, nič iné. Našťastie to trvalo relatívne krátko, od marca do konca apríla, mesiac, možno šesť týždňov. V roku 2008 vypnutie trhu trvalo pol roka až rok. Klienti nereagovali na ponuky, nikto nechcel prísť na obhliadku, na trhu prevládala neistota a nedôvera. Dnes stratu spotrebiteľskej dôvery nemáme. Klienti veria realitnému trhu, hľadajú byty, chodia na obhliadky. Problém je inde.
V čom?
Problém je v znížení dopytu, ktorý je vyvolaný znížením kúpyschopnosti Slovákov v dôsledku zdraženia hypoték. Záujem o nehnuteľnosti je, ľudia potrebujú bývanie a chcú kupovať, ale nedostanú hypotéku, lebo v súčasnosti im pri preverovaní bonity v banke nevychádza, že dokážu splácať hypotéku so sadzbou štyri percentá.
V tom je zásadný rozdiel medzi rokom 2008 a súčasnosťou.
Realitné kancelárie naďalej predávajú rodinné domy a byty, samozrejme, pod podmienkou korekcie ceny. Objem transakcií sa však podstatne znížil. Zásadne sa znížil aj počet investičných nákupov bytov, a to až o 80 až 90 percent. Investori vyčkávajú, čo sa bude diať s hypotékami a korekciou cien.
Vyššie sadzby hypoték
Historické dáta hovoria, že kúpyschopnosť Slovákov rastie, takže dnes by tie vyššie sadzby hypoték nemali byť zásadným problémom.
Banky testujú schopnosť ľudí splácať hypotéku s aktuálnou úrokovou sadzbou plus zhruba dve percentá navyše. A jednoducho už cez tieto „strestesty“ množstvo ľudí neprechádza, takže ceny nehnuteľností zjavne rástli rýchlejšie ako kúpyschopnosť ľudí.
Náklady na bývanie dnes tvoria na Slovensku v priemere tretinu príjmu. V Nemecku to je dvadsať až dvadsaťpäť percent. Samozrejme, hovoríme nielen o cene nehnuteľnosti alebo nákladoch na hypotéku, ale aj o cene energií, ktoré stúpli, a ďalších nákladoch na bývanie. Veľká skupina ľudí jednoducho nie je schopná dostať hypotéku.
Ak ceny nehnuteľností klesli, značný počet ľudí na strane dopytu odišiel a ponuka je oveľa pestrejšia. Je vtedy ideálny čas na investíciu do nehnuteľnosti?
Známi svetoví investori vo svojich poučkách hovoria, že treba ísť proti trhu – keď sa nákupy spomalia, treba nakupovať. Situácia je dnes pre kupujúcich oveľa lepšia a pokiaľ majú klienti dostatok vlastných zdrojov, majú skvelú príležitosť. Trh sa zmenil – z trhu, ktorý patril predávajúcim, na trh, ktorý patrí kupujúcim. A to treba využiť.
Národná banka Slovenska však hovorí aj o ďalšom zvyšovaní sadzieb hypotekárnych úverov. To znamená, že zima na hypotekárnom a následne realitnom trhu by mala pokračovať.
Áno, je predpoklad, že ceny v niektorých lokalitách a niektorých druhoch rezidenčných nehnuteľností ešte klesnú, ale či si práve vy kúpite svoju vysnívanú nehnuteľnosť ešte lacnejšie, to je otázka.
Dnes máte čas na obhliadky, nestoja za vami ďalší piati záujemcovia o danú nehnuteľnosť, máte čas si porovnať ponuky a priestor negociovať o znížení kúpnej ceny. A máte čas sa v pokoji rozhodnúť. Zároveň však treba podotknúť, že o atraktívne nehnuteľnosti je stále záujem.
Utiahnu domácnosti splátky?
Nebude lepšie počkať do roku 2024, v ktorom by mali byť sadzby hypoték ešte vyššie a na trhu bude možno širšia ponuka nehnuteľností, keďže sa očakáva, že niektoré domácnosti neutiahnu splátky?
Na základe vyjadrení Európskej centrálnej banky v súvislosti s opatreniami proti vysokej inflácii dôjde ešte ku krátkodobému zvýšeniu cien peňazí a zrejme aj sadzieb hypoték. Pokiaľ však ide o nesplácanie úverov, som presvedčený, že banky sa budú brániť uplatňovaniu záložných práv s cieľom získať nehnuteľnosti, ktoré by následne predávali.
Prečo?
Banky nechcú obchodovať s bytmi, ktoré dlžníci nevládzu splácať. Radšej sa dohodnú s dlžníkmi na splátkovom kalendári či splátkových prázdninách. Napokon, už sme poučení z roku 2008, keď to v zahraničí niektoré banky urobili a stal sa presný opak – nedostali sa k vymoženiu svojich pohľadávok, pretože prišli s bytmi na zamrznutý trh a len prehĺbili paniku a opatrnosť ľudí. Platí to aj v súčasnosti – ak by sa na trh náhle dostali tisíce bytov, nastal by kolaps.
Nebude medziročný pokles opäť rovnako výrazný ako v uplynulých dvanástich mesiacoch, teda 10 až 20 percent?
Výrazný prepad cien nepredpokladám. Pokiaľ by aj došlo k tlaku na výrazný pokles cien, mnohí predávajúci by sa rozhodli počkať s predajom.
Aktuálny údaj o objeme zlyhaných hypotekárnych úverov na Slovensku je 1,1 percenta z poskytnutých pôžičiek. Koľkoto bolo v roku 2008?
Z pohľadu fyzických osôb to nebolo nič zásadné. Dlhodobo bol priemer niekde na úrovni troch percent, čo nie je nič vážne.
Politici v súčasnosti strašia, že priemernému Slovákovi sa zdvihne hypotéka o stovky eur mesačne. Je to nezmysel. To by musel mať viac bytov na úver.
Áno, môže sa stať, že bežnej domácnosti stúpnu mesačné výdavky na hypotéku o 100 či 150 eur, čo je určite nepríjemné, ale nie neznesiteľné.
Treba si tiež uvedomiť, že už niekoľko rokov na Slovensku nemáme hypotéky na plnú cenu nehnuteľnosti, takže klienti majú v nehnuteľnostiach nemalé vlastné zdroje. Nebudú mať preto záujem, aby o tento svoj vklad prišli a aby sa nehnuteľnosť lacno predala v dražbe.
Trh patrí kupujúcim, vidíme to aj na dátach
Povedali ste, že trh dnes patrí kupujúcim. Ako sa to prejavuje?
V prvom rade je väčšia ponuka nehnuteľností. To je zásadná zmena na trhu. Zároveň sú predávajúci, či už fyzické osoby alebo developeri, pripravení rokovať o zľavách alebo benefitoch v prospech kupujúceho. Zväčšil sa priestor na rokovanie. Klient sa dokáže rozhodnúť bez tlaku, pragmaticky a za podstatne lepších podmienok. Vidíme to aj na dátach.
Na akých údajoch?
Predlžuje sa transakčná doba. Pred rokom a pol sa uskutočnil predaj nehnuteľnosti do jedného mesiaca, aktuálne sú to zhruba tri až štyri mesiace.
S akou zľavou môže počítať napríklad mladá rodina, ktorá kupuje prvý byt?
Záleží na tom, ako je nastavená ponuková cena. Podľa toho sa dá následne hovoriť o zľave päť alebo desať percent, je to, samozrejme, individuálne. V prípade novostavieb je to iné, developeri majú miesto zliav pripravené rôzne benefity.
Napríklad?
Parkovacie miesto alebo garáž v cene, zníženie ceny hypotéky cez garantovaný úrok 1,5 percenta na obdobie troch rokov alebo hyporent, teda možnosť prenajať si nehnuteľnosť na rok alebo dva a ak sa do doby ukončenia nájmu klient rozhodne nehnuteľnosť kúpiť, celú sumu zaplateného nájmu mu odpočítajú od kúpnej ceny. Benefity majú svoju hodnotu, ktorú je možné presne vypočítať, takže ak má klient hotovosť alebo ich nechce, môže sa s developerom dohodnúť na zľave vo výške benefitov.
Akcie, dovolenky či autá v cene nehnuteľnosti
Máte klientov, ktorí odmietajú znížiť cenu ponúkanej nehnuteľnosti?
Sú aj takí. Tým hovoríme, že chcú predávať a nie predať. V našej realitnej kancelárii nechceme s takými klientmi spolupracovať, lebo je to problém. Z nehnuteľnosti sa stane ležiak. A ak aj následne pristanú na skokovú zľavu, ľudia to vyhodnotia ako podozrivú ponuku, predávajúceho za špekulanta a nemajú záujem nehnuteľnosť vidieť. Neodborným nastavením ceny sa v ponuke znevýhodníte.
Opakujú sa aj formy akcií z roku 2008?
V roku 2008 sa ponúkali v cene nehnuteľnosti autá alebo dovolenky, ale odvtedy už trh dozrel. Nehnuteľnosť, ktorá vás často stojí celoživotné úspory alebo vytvára celoživotný záväzok platiť hypotéku, nekupujete, aby ste sa dostali na Kanárske ostrovy.
Celkovo sa marketing v rámci realitného trhu vyvíja. Dnes sa podstatne viac využívajú digitálne nástroje pri prezentácii nehnuteľnosti, napríklad 3D virtuálne prehliadky. Klient si dokáže z domu cez počítač prejsť všetky izby a na obhliadku už ide informovaný a pýta sa už len na detaily.
Na Slovensku nikdy nebola pestrá ponuka
V Bratislavskom kraji je aktuálne v inzercii vyše 2-tisíc trojizbových bytov, z toho 800 novostavieb. Podobná je aj situácia s dvojizbovými bytmi, kde je novostavieb až 1200. Tých jednoizbových je na predaj vyše 700, z toho 300 novostavieb. Počet rodinných domov na predaj sa šplhá k 2500, z toho viac ako polovica sú novostavby. Vy hovoríte, že ponuka je pestrá a kupujúci si môžu vyberať, no výhľad na hypotekárnu zimu viedol developerov, aby dočasne zmrazili projekty a odložili predaj hotových bytov. Je teda táto ponuka skutočne pestrá?
Porovnávam súčasný stav s tým, čo bolo na trhu v uplynulých dvoch-troch rokoch. Ak by sme hovorili v absolútnom pohľade, tak ponuka, samozrejme, vôbec nie je pestrá a na Slovensku ani nikdy nebola. Dôkazom je aj to, že developeri dokázali predať celé projekty už v čase, keď len kopali do zeme. Dialo sa to bežne a rozhodne to nie je obraz zdravého realitného trhu.
Ale situácia sa mení. Niektorí developeri, keď videli, ako dynamický trh rastie, dali do ponuky len časť projektu a predaj zvyšných bytových jednotiek odložili do obdobia ďalšieho rastu cien.
Dnes sú takto v „zásobe“ mnohé nehnuteľnosti, ktoré skôr či neskôr prídu na trh. Samozrejme, developeri sa ťažko lúčia s predikovanými ziskami z minulých období, a preto v súčasnosti ponúkajú benefity a nie priame finančné zľavy.
Keď klesajú ceny nehnuteľností, ceny nájmov rastú. Deje sa to aj dnes?
Základný faktor, ktorý ovplyvňuje celý realitný trh vrátane nájmov, je dopyt. Hovoria to mnohé celosvetové štúdie. V ostatných mesiacoch sa v mestách výrazne zvýšil dopyt po nájmoch. Ide o skupinu ľudí, ktorí potrebujú bývať, ale z dôvodu rastu cien hypoték si už nedokážu kúpiť vlastný byt, a tak sa obrátili na nájomný sektor a vznikol tlak na zvyšovanie cien nájmov.
Ceny nájmov budú stúpať
O koľko stúpli ceny nájmov?
Priemerne o osem až desať percent. Takéto navýšenie nájmu však nepokryje investorovi priemerné zvýšenie splátky hypotéky pri investičnom byte.
Očakávate preto ďalší rast v tomto segmente?
Myslím si, že bude pokračovať tlak na zvýšenie cien o približne päť až šesť percent, čo je z pohľadu nájmov veľmi dynamická zmena.
Prečo?
V asociácii sme vyhodnocovali vývoj cien nájmov a vývoj predajných cien nehnuteľností na Slovensku za 15 rokov, od roku 2006 do roku 2021, kedy bola zhruba dnešná úroveň cien bytov. Predajné ceny sa zvýšili v stovkách percent, ale nájmy sa za rovnaké obdobie zvýšili len o pár desiatok percent.
Rast cien nájmov historicky nesmierne zaostáva za rastom predajných cien. Spomínaný nárast ceny nájmovo osem až desať percent tento rok a povedzme päť až šesť percent v budúcom roku sú z tohto pohľadu veľmi vysoké čísla.
Je to ďalší argument pre kúpu bytu či domu v tejto dobe? S vierou, že o tri roky dokážem získať lepší úrok?
Áno. Podporil by som to štúdiou, ktorú robil nemecký ekonomický inštitút Ifo a švajčiarsky inštitút KOF. Ceny nehnuteľností v EÚ budú podľa nej dynamicky stúpať, a to v priemere až o osem percent ročne, v strednej a východnej Európe dokonca až o pätnásť percent.
Z dlhodobého hľadiska majú ceny bývania dynamicky rásť a podstatne sa zhorší jeho dostupnosť. Vidíme to napríklad aj na situácii v Berlíne a iných veľkých nemeckých mestách, kde si bežný obyvateľ nevie kúpiť byt a je odkázaný na život v nájme.
…
Pokračovanie článku si môžete prečítať v septembrovom vydaní magazínu Forbes 09/2023. Kliknite sem a kúpte si najnovšie vydanie alebo predplatné Forbesu.
