Lacno kúpiť a draho predať? Tomu je koniec. Nehnuteľnostiam v časoch Green Dealu budete musieť vedieť rozumieť inžiniersky a naozaj do hĺbky, hovorí Sebastien Dejanovski z fondu Mint Investments, ktorý spravuje aktíva za viac ako miliardu eur.
Medzi jeho záujmy patrí filozofia a z nej hlavne stoicizmus. Zrejme preto aj o veciach zásadného významu hovorí s takým pokojným výrazom, že by to Seneca či Marcus Aurelius jednoznačne ocenili.
„Veľa ľudí si nechce pripúšťať, čo sa na nás rúti,“ hovorí nezmeneným tónom Sebastien Dejanovski, jeden z piatich partnerov realitnej skupiny Mint.
Tá má pod správou aktíva v hodnote presahujúcej miliardu eur, od rezidenčného bývania cez kancelárske budovy až po obchodné centrá, od investícií po vlastný development. Rodený Francúz Dejanovski tak ponúka komplexný pohľad na vec – a jednoznačne si myslí, že ceny bytov nielen v Prahe dole nepôjdu.
Plány v Prahe aj v Bratislave
„Pražský región je v kúpnej sile štvrtý najbohatší v Európe a úroveň cien bytov v Prahe štvrtá najvyššia rozhodne nie je,“ hovorí Dejanovski, ktorý do Prahy prišiel v roku 1995 a Mint spoluzakladal v roku 2005 po tom, ako pracoval pre globálnych obrov typu GE Real Estate či AFI Group.
Mint tiež spustil svoj otvorený podielový fond nájomného bývania, v Bratislave chystá tento rok 300 bytov, len v Prahe ich má v pláne ďalších niekoľko stoviek. „Naši investori sa rozkročili medzi veľké medzinárodné inštitúcie z Francúzska či Južnej Kórey, českých a slovenských klientov až po retail. Minimálna investícia je u nás 200 korún mesačne,“ hovorí Dejanovski (8 eur).
Podobne pestrý je aj jeho život. Dejanovski sa ako syn Srba a Francúzky cíti rozkročený medzi Východom a Západom, preto ho zaujímajú iné kultúry a snaží sa im rozumieť. Preto ovláda, ako sám hovorí, sedem a pol jazyka. „Hovorím francúzsky, srbochorvátsky, česky, slovensky, anglicky, nemecky, taliansky. Len španielčinu viem tak z polovice,“ popisuje.
ESG
Aj preto ponúka iný pohľad než väčšina Čechov. Ústrednou témou tohto rozhovoru je, čo urobia s nehnuteľnosťami, a zďaleka nielen tými rezidenčnými, tri písmená ESG a zelená politika Európskej únie ako celok.
Dejanovski má jasno – zmení sa takmer všetko. Vrátane fundamentálneho pohľadu na to, ako a do ktorých nehnuteľností investovať.
Extrémne bohatý národ
Je v Prahe realitná bublina?
Cena nehnuteľností určite priamo koreluje s kúpnou silou ľudí. Pražský región je v kúpnej sile štvrtý najbohatší v Európe a úroveň cien bytov v Prahe štvrtá najvyššia v Európe nie je. Keď nielen Česká národná banka už roky hovorí o tom, že ceny bytov sú bublina, riešia často iné parametre ako tie, ktoré majú reálny efekt na cenotvorbu týchto nehnuteľností.
Aké?
Napríklad vôbec neberú do úvahy počet stavebných povolení, ktoré sa reálne získajú na pražskom či brnianskom trhu bytov. Kapitalizmus funguje jednoducho – na jednej strane ponuka, na druhej dopyt. Z rôznych dôvodov sú nové byty limitované, aj kvôli pamiatkovej ochrane Prahy či všeobecnému českému konzervativizmu, ktorý drží ľudí skôr v minulosti.
Na druhej strane, Česi sú extrémne bohatý národ a Praha zvlášť. A lokalít, kde ľudia chcú bývať, nie je nekonečno. Česi sú z 80 percent majiteľmi svojich nehnuteľností. Preto, že ich cena išla strmo nahor, všetci veľmi zbohatli – priemerná domácnosť má majetok za 3,5 milióna korún (139-tisíc eur).
Ešte donedávna tu pritom boli náklady na život nižšie ako na Západe, aj keď posledné štyri roky sme veľmi konvergovali, čo sa týka cien reštaurácií, pohonných hmôt, potravín, nákladov na bývanie.
Zároveň vidíme, koľko majú ľudia na termínovaných účtoch. Peniaze už zase preklenujú do iných segmentov, do dlhopisov, akcií – a aj byty sa začali predávať. Tok peňazí do nehnuteľnostných fondov sa nezastavil, naopak, od začiatku roka akceleruje.
Zelenosť portfólia
Približujú sa Západu aj ceny nerezidenčných nehnuteľností?
Ten segment sa posledných pár rokov veľmi zmenil pod tlakom home officu a hybridného pracovného systému, ktorý sa veľmi používa v Amerike – či chceme alebo nie, nálada vždy začína v Štátoch. Investori sa tam dosť rozhodli odkláňať od kancelárskych budov, prišiel tlak na výnosnosť.
Druhou zložkou cenotvorby nerezidenčných nehnuteľností sú nájmy, tam tradične záleží hlavne na lokalite. A potom je tu ESG – veľký parameter, ktorý zamával a zamáva hodnotou všetkých komerčných nehnuteľností. Najmä tých kancelárskych.
Už sa to deje?
Do minulého roka to bolo pre ľudí v Česku dosť nepochopiteľné, ale odvtedy banky požičiavajú s ohľadom na zelenosť, respektíve nezelenosť portfólia. Všetky väčšie banky začali mať nové oddelenia, museli dať dokopy benchmark v podobe jednej referenčnej budovy a tú vašu oproti nej oceňujú.
Vidíme, že keď sa budova zmestí do ich cieľov, sú ochotní vám dosť agresívne dávať dobrú ponuku, zažili sme to na dvoch projektoch, ktoré parametre spĺňajú. Lenže pri budovách, ktoré ich nesplnia a vy nemáte plán, ako sa na ciele dostať, je chuť bánk nižšia. A to je len prvá lastovička.
Foto: Mint
Čo bude ďalej?
Pokiaľ sa nič nezmení, v roku 2025 nadobudne platnosť taxonómia Európskej únie, kde všetky veľké firmy – a je len otázkou, ako bude definovaná veľká firma – budú počítať svoju uhlíkovú stopu. Do výpočtu bude patriť každá nehnuteľnosť, ktorú firma vlastní alebo ju má prenajatú. Pokiaľ presiahnete určitú úroveň, bude firma musieť platiť extra dane.
To je spôsob, ako postupne donútiť všetkých majiteľov nehnuteľností ich vylepšiť. Dám vám príklad z rezidenčného sektora – vlani sa toto zaviedlo prvýkrát vo Francúzsku, a keď máte energetický štítok F alebo G, je zakázané prenajať takúto budovu na bývanie.
Čo sa tam stalo?
Majitelia týchto nehnuteľností sa nerozhodli investovať, aby dostali lepší štítok, pretože jednak neviete, aké budú požiadavky o dva až tri roky, a taktiež vám niektoré typy stavieb architektonicky neumožňujú zlepšovať energetickú bilanciu do nekonečna. Takže sa rozhodli predávať.
Ale komu?
Ľuďom, ktorí ešte nemajú potuchy o tom, čo je ESG, alebo sú jednoducho radi, že si môžu nejaký byt kúpiť. V Prahe podľa súčasnej metodológie momentálne len tri kancelárske budovy spĺňajú kategóriu Light green.
V celej Prahe tri?
Áno. Ja chápem, čo chcú politici dosahovať, ale došlo k chybe komunikácie medzi legislatívnou sférou a sférou majiteľov nehnuteľností. Politici evidentne nepremýšľajú, ako túto transformáciu či skôr revolúciu financovať, aby podľa Parížskej dohody boli v roku 2050 všetky nehnuteľnosti uhlíkovo neutrálne.
Jedna vec sú ciele, druhá zase riešenia
Takže je to utópia?
Je to „science fiction“. Je jasné, že dochádza ku globálnemu otepľovaniu, štatistiky nemôžu klamať, tým pádom musí dôjsť aj k zlepšeniu využívania nehnuteľností. My sa snažíme každý rok šetriť na prevádzkových nákladoch. Ruská invázia na Ukrajine bola dobrou motiváciou, ako sa pozrieť na technológie v budovách, máme veľký program investícií, určite sa chceme dostať do Light green.
Či chceme alebo nie, čo sa rozhodlo v Európskej únii, to bude. Otázka je, či podľa súčasného harmonogramu. Ja súhlasím s cieľmi, ktoré chce Európska únia dosiahnuť, ale pýtam sa, ako ich reálne dosiahnuť. Niektoré nehnuteľnosti sa dobre ponúkajú, napríklad keď majú malé okná alebo veľké strechy. Ale tie, čo sú celé sklenené a majú len dvojsklá a nie trojsklá, to budú mať extrémne ťažké.
Koľko musíte investovať vy?
V našom portfóliu sú to stovky a stovky miliónov korún. Keď sme videli, aké zákony budú v Európskej únii odsúhlasené, náš fond nájomného bývania sme od začiatku stavali so stratégiou kupovať len nové a kvalitné bytové projekty od najlepších českých developerov – to je písmeno E (Environmental).
Tým plníme časť metodológie, ale aby sme sa stali Light green, aplikujeme aj S (Social) a G (Governance) a to isté budeme očakávať aj od našich partnerov. Ide totiž aj o likviditu. Ak máte budovu, na ktorú nemáte stratégiu na splnenie európskych ESG parametrov, tak viete, že dopyt po takomto sete bude minimálny. A aj keby ho napriek tomu niekto chcel, bude to ťažké zafinancovať.
Takže bude drahšie úplne všetko?
Áno. Je to presne tak.
Nielen byty, ale aj nájmy v obchodných centrách a kancelárskych budovách?
Uvažujete o tom správne. Niekto to bude musieť celé zafinancovať. Buď formou dlhu vydaného Európskou úniou alebo iným orgánom. Alebo to budú majitelia, ktorí zároveň budú očakávať, že sa im to oplatí. Cesta k čistejšej Európe má svoje náklady. A vysoké.
Chápu toto ľudia v Česku? Nielen retail, ale aj profesionáli?
Myslím, že nie. Ani veľa profesionálov si to nechce pripúšťať. To patrí k miestnemu konzervatívnemu prístupu k biznisu. Česko má veľa úspešných ľudí, ktorí 20 rokov podnikali a nemuseli svoj model nijako výrazne upravovať, lenže v rýchlo sa meniacom svete je dôraz na technický, sociálny aj manažérsky aspekt dôležitejší, než si mnoho ľudí pripúšťa.
Zároveň vieme, že časť investorov má na toto všetko úplne rovnaké pochopenie ako my. A tiež vynakladajú obrovské investície. Chápu, čo sa rúti.
Ako to vy riešite v praxi?
Projektujeme rovno do budov triediteľné odpady, dávame si pozor, aby sme nevykurovali alebo nechladili viac, než je potrebné, kupujeme projekty, kde je možné na strechu nainštalovať solárne panely. Nehnuteľnosti boli dlho segment, kde lacno kúpite a predávate draho, lenže toto naozaj končí. Podľa mňa navždy. Nemyslíme si, že sa úrokové sadzby vrátia tam, kde boli, určite nie v niekoľkých nasledujúcich rokoch.
ESG investície
Rodí sa pre ESG nový pohľad na investovanie do nehnuteľností?
Určite. A myslím si, že nielen v Európe, ale na celom svete. Posledné štyri roky prišli tri čierne labute: covid, ruská vojna – a tou treťou, ktorú málokto pochopil, je ESG. Je potrebné, aby niektoré zákony nevstúpili do platnosti príliš skoro, ako sa to stalo pri norme Euro 7.
Pred pár rokmi boli presadené zákony ohľadom spaľovacích motorov, ale realita ukazovala, že infraštruktúra na nabíjanie, technológia ani výroba batérií to neumožňujú stihnúť, preto sa teraz dohodol kompromis. Predpokladám a dúfam, že k niečomu podobnému dôjde aj v nehnuteľnostiach.
Foto: Mint
Ako sa toto všetko premieta do vášho biznisu?
Celá ESG problematika vás núti stať sa inžiniermi. Úspešní budú tí, ktorí odboru rozumejú naozaj komplexne a do hĺbky, nielen makroekonomicky a tabuľkám v Exceli.
Máte príklad?
Keď sme kupovali kancelársku budovu IBC za Hiltonom, mala dvojrúrkový systém na chladenie a ventiláciu. My sme z neho urobili štvorrúrkový, musíte zasiahnuť do celej technológie. Zvládli sme to počas prevádzky. Nájmy tam predtým predstavovali 12 eur na štvorcový meter, teraz sa blížia k 18 eurám. Naraz vidíte, ako môžete vytvoriť pridanú hodnotu.
Človek sa pri tom zapotí, ale nebojíme sa, radi to robíme a robiť budeme. Pre nás je to veľká výzva. A berieme ako výhodu, že investície aj development robíme už 20 rokov, nabrali sme veľa skúseností. Preto sme v roku 2020, keď boli všetci zatvorení doma a javilo sa to takmer ako koniec sveta, rozbehli dva veľké projekty v Prahe aj v Bratislave a spustili sme fond nájomného bývania.
Vlastné bývanie vs. prenájom
Sú nájmy budúcnosť, pretože pri súčasných cenách bytov v Prahe či v Brne na hypotéku reálne nedosiahne ani človek s výrazne nadpriemerným platom?
To bol jeden z impulzov. Myslíme si, že to je nevyhnutné, v celej Európe v porovnateľných krajinách platí, že najväčšie a predovšetkým hlavné mestá majú vyšší podiel nájomného bývania. To, čo sa stalo v posledných troch rokoch, nás iba upevňovalo v našej vízii. Pomer neustále posilňuje, dnes činí nájomné bývanie zhruba 20 percent, do roku 2030 môže dosiahnuť 30 percent.
Existujúce úrokové sadzby sú prvý dôvod, prečo sú aktuálne lepšie byty aj pre človeka so silným príjmom skoro nedosiahnuteľné. Budúcnosť s ESG metodológiou navyše sama o sebe zdraží stavbu, ktorá je už dnes drahšia kvôli inflácii.
Znie to ako začarovaný kruh…
Ďalším zásadným problémom Česka za mňa je, že sa po roku 1990 veľmi podporila práca v bielej košeli a kravate a úplne sa opustilo, v čom ste boli historicky dobrí. Skúste dnes nájsť kvalitných maliarov, klampiarov, obkladačov…
Keď ich nájdete, pýtajú si vyššiu hodinovú mzdu než atestovaný lekár…
No práve. Či staviate dom, rekonštruujete byt, alebo robíte veľké projekty, deje sa to všade. Čo je dôvod, prečo nebude inflácia v stavebníctve poľavovať.
Ľudia nie sú a tí, čo zostali, sú starší, drahší a nechcú pracovať toľko – pretože sú múdri a vedia, že nepotrebujú pracovať viac. Prečo by to robili? Keď majú okrem toho Česi zároveň viac a viac peňazí, čo asi nastane s cenami bytov a nehnuteľností vo všeobecnosti?
Navyše je nálada ohľadom developerov taká, aká je. Keď som prišiel do Česka, pripadalo mi zaujímavé, že tu stále platili zákony z Rakúska-Uhorska, ktoré sú extrémne perfekcionistické a detailné, koncept konania v dobrej viere je zabudnutý. Keď to dáte do mixu so zákonmi Európskej únie, dostanete možnosť diskutovať úplne všetko a ešte poukázať na chýbajúcu čiarku v jednej vete. Preto má množstvo developerov vrátane nás projekty, ktoré roky ležia na súdoch.
Ste ohľadom vývoja Česka optimista, či pesimista?
Po viac ako 30 rokoch demokracia krajiny starne a konzervativizmus, ktorý sa mi osobne po príchode veľmi páčil, vás môže zastaviť, môžete stratiť chuť rásť. Česká ekonomika však má tú výhodu, že najbohatší ľudia majú stále len 50 až 60 rokov a majú v sebe stále biznisovú agresivitu. Česi ako národ až tak nie.
Za posledné roky sa toho stalo skutočne veľa. Covid, vojna, inflácia, technologický rast, nástup AI, home office a hybridný systém práce… Za mňa budú mať veľké dopady na českú ekonomiku aj celosvetové trendy ohľadom udržateľnosti. Ale verím tomu, že lídri miestneho biznisu sa budú vedieť na nový dopyt a na nový svet adaptovať.
Článok vyšiel na Forbes.cz. Autorom je Miroslav Němý.
