Na jar vystrašila investorov vysoká strata fondu od spoločnosti HB Reavis. Sú v ohrození aj ďalšie realitné fondy?
Realitné fondy prechádzajú tvrdou skúškou. Národná banka Slovenska upozorňuje na ich zraniteľnosť. V západnej Európe a USA zažíva sektor odliv investícií, problém majú najmä fondy, ktoré investujú do kancelárskych budov. Pracujeme totiž z domu, office zíva prázdnotou, výnosy z prenájmu kancelárií klesajú.
Na jar tohto roka rozvírila pozornosť správa o doteraz nevídanom prepade jedného z veľkých realitných fondov. HB Reavis CE REIF zaknihoval stratu takmer tridsať percent, dočasne preto pozastavil výplatu dividend. Problémom fondu bola práve prílišná orientácia na kancelárie. Z celkového počtu piatich budov v hodnote 340 miliónov eur predstavovali štyri z nich kancelárske objekty.
PLTFRM | Foto: HB Reavis
PLTFRM | Foto: HB Reavis
Ďalším problémom bolo vysoké úverové zaťaženie. Po raste úrokových sadzieb mu masívne stúpli finančné náklady. Úvermi bolo krytých až šesťdesiat percent majetku fondu, čo je vysoko nad bežným štandardom. Fond to urobilo extrémne zraniteľným voči rastu úrokových sadzieb.
„Kým vyššie zadlženie nám v časoch rastu trhu a nízkych úrokových sadzieb pomáhalo generovať významné výnosy a dividendy, v opačnom prostredí, teda (v časoch) rastu úrokových sadzieb a yieldov, jeho efekt multiplikuje negatívny dopad,“ uviedla správcovská spoločnosť HB Reavis Investment Management v liste klientom.
Fond následne prebrala do vlastníctva spoločnosť IAD a dnes nesie názov IAD IRF investičný realitný fond. Nový správca začal s ozdravnými opatreniami. „Od prebratia správy (v júni tohto roku, pozn. red.) sme začali realizovať opatrenia zamerané prioritne na zvýšenie obsadenosti budov zapojením dvoch najväčších realitných spoločností na trhu (CBRE a IO Partners) a aj na celkový audit procesov a dodávateľsko-odberateľských vzťahov v budovách patriacich fondu,“ hovorí Vladimír Bencz, predseda Predstavenstva IAD Investments.
Tieto opatrenia sú podľa neho schopné priniesť výsledky. Výkonnosť fondu by sa podľa neho mala v priebehu nasledujúcich mesiacov zlepšovať. Vymazať minuloročné straty by mal fond v priebehu troch až štyroch rokov. Bencz chváli aj to, že redemácie, teda žiadosti o výplatu podielov klientov podané po oznámení negatívnych výsledkov, budú vyplatené takmer o pol roka skôr, než je požadované v zmysle štatútu fondu – jeden rok.
Realitné fondy majú problém
Otázkou zostáva, či bol prepad fondu ojedinelým javom, alebo signalizuje systémový problém. Na to, že problém tu je, viackrát upozornila NBS aj Európska centrálna banka. Web Fortune.com uvádza, že investori v západnej Európe si v reakcii na tieto správy do mája vybrali z realitných fondov viac ako desať miliárd eur. V auguste to už bolo takmer 20 miliárd.
Viacerí veľkí správcovia boli preto nútení začať rozpredávať svoje realitné aktíva, aby z výťažku mohli uspokojiť odchádzajúcich investorov. Robí tak napríklad Amundi, najväčší európsky asset manažér. S podobným problémom však bojujú aj realitné fondy v USA.
„Komerčné nehnuteľnosti sú jedným zo sektorov, ktoré sú najviac zasiahnuté zvýšením úrokových sadzieb,“ konštatuje v tohtoročnej Správe o finančnej stabilite NBS. Najviac vystavený rizikám je podľa nej práve kancelársky segment. Centrálna banka pripomína, že miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v Bratislave stúpla koncom vlaňajška na viac ako štrnásť percent. Na tejto úrovni sa podľa analýzy CBRE drží aj v súčasnosti. „Je to najvyššia hodnota spomedzi okolitých krajín,“ upozorňuje centrálna banka.
„Vyšší podiel práce z domu znižuje dopyt po kancelárskych priestoroch. Navyše riziko ešte zvýrazňuje ohlásené znižovanie počtu zamestnancov zo strany niektorých veľkých firiem v odvetví zdieľaných služieb,“ vypočítava negatívne fundamenty NBS. Tie pritom tvoria až dvadsaťdeväť percent dopytu po prenájme kancelárií v Bratislave. Riziku vyššej neobsadenosti čelia podľa analytikov najmä staršie a energeticky náročnejšie administratívne budovy. Veľkí nájomcovia sa totiž sťahujú do nových moderných priestorov.
Správcovia sa okrem toho museli v uplynulých dvoch rokoch vyrovnať s prudkým rastom prevádzkových nákladov. To sa prejavilo v poklese ich ziskov. Drahšie vstupy totiž vlastníci nedokázali pretaviť do vyššieho nájomného. Darilo sa to len majiteľom iných typov nehnuteľností, napríklad maloobchodných priestorov, skladov či logistických centier. Tie podľa NBS nie sú v ohrození.
„Simulácie potvrdzujú, že najrizikovejším sektorom je kancelársky segment, kým rizikovosť v ostatných segmentoch by mala byť výrazne nižšia,“ konštatuje centrálna banka. V stresovom scenári, teda pri ďalšom náraste neobsadenosti a pretrvávajúcich vyšších sadzbách, by hrubá marža menej kvalitných kancelárií klesla na dvadsaťtri percent, pričom celý trh sa nachádza na takmer štyridsiatich percentách.
Pozreli sme na ďalšie slovenské realitné fondy a na to, či sú zraniteľné podobne ako fond od spoločnosti HB Reavis.
„Neobsadenosť kancelárskych priestorov v Bratislave stúpla koncom vlaňajška na viac ako 14 percent. Je to najvyššia hodnota spomedzi okolitých krajín.“
Budú nasledovať ďalší?
Najväčším realitným fondom, no aj podielovým fondom na slovenskom trhu celkovo, je Realitný o. p. f. od 365.invest. Spravuje majetok v hodnote 1,1 mld. eur. „Náš realitný fond má približne 40 percent čistej hodnoty aktív v kancelárskom segmente. Tento podiel postupne znižujeme. V našom investorskom hľadáčiku je najmä sektor retail parkov a industriálnych a logistických hál, v ktorých momentálne vidíme veľký potenciál,“ hovorí Tomáš Cár, Real Estate Investor Relations Manager v 365.invest.
Dodáva, že neobsadenosť kancelárskych nehnuteľností má fond na bežnej trhovej úrovni. „Nakoľko situáciu vnímame citlivo, aktuálne sa zameriavame na hľadanie nového využitia niektorých kancelárskych priestorov. Napríklad prebiehajú viaceré štúdie uskutočniteľnosti na prerábku kancelárskych budov na byty,“ dodáva.
Fond pracuje s bankovými úvermi do výšky 35 percent hodnoty portfólia. Drží likvidnú rezervu na úrovni 14 percent, čo je nad zákonným limitom 10 percent. „Podarilo sa nám v 80 percentách prípadoch našich realitných spoločností aplikovať zvýšené nájomné a to malo zásadný vplyv na navýšenie celkových príjmov do fondu,“ pridáva ďalší faktor v prospech stability fondu Cár.
Druhým najväčším na trhu nehnuteľností je Prvý realitný fond od IAD. Ten tvoria reality v hodnote 480 mil. eur. Ide o pätnásť objektov v piatich krajinách a z rôznych segmentov. Okrem kancelárií sú to sklady, obchodné centrá, development či obnoviteľné zdroje. Fond teda nie je vystavený vyššie spomenutému riziku koncentrácie na biznisové centrá.
Ani z pohľadu úrokovej zraniteľnosti nie je fond v ohrození. Úvery tvoria 28 percent hodnoty portfólia, čo je zhruba polovica toho, čo u problémového fondu od spoločnosti HB Reavis.
Pozitívne vyhliadky
Na ďalšiu budúcnosť realitných fondov bude vplývať viacero faktorov. V prvom rade to bude dlho očakávané zníženie sadzieb ECB, ktoré by malo zlacniť úverové zdroje. Ďalším faktorom je skutočná obsadenosť kancelárií. Viacero veľkých firiem sa vracia k bežnej prezenčnej práci, návrat na pracoviská by mal zastaviť prepad dopytu po prenájmoch kancelárií. Okrem toho je na obzore pokles ponuky biznisových priestorov na trhu.
Do tretice je to ustálenie nákladov. Inflácia na Slovensku sa už drží na úrovni medzi dvomi a tromi percentami, čo ešte nie je cieľová hodnota ECB (2 %). Zdražovanie o viac ako desať percent z nedávnej minulosti však už nie je vo výhľade.
Žiadnemu z realitných fondov teda nateraz nehrozí katastrofický scenár podobný fondu HB Reavis. „Podobný vývoj, čo sa týka realitných fondov domácich správcov, považujem za veľmi málo pravdepodobný,“ hovorí Roman Vlček, výkonný riaditeľ Slovenskej asociácie správcovských spoločností.
Na druhej strane treba mať na pamäti, že realitné fondy s výkonom dlhodobo zaostávajú za akciovými fondmi. Ich výnos sa pohybuje medzi tromi až štyrmi percentami, čo z nich robí striktne konzervatívnu investíciu. Od realitných fondov sa teda ani pri pozitívnom hospodárení, najmä z pohľadu dlhodobých investorov sporiacich si na dôchodok, nedajú čakať zázraky.
