V čom sa líši slovenský a slovenský developerský trh? A ako povaha Slovincov zasahuje do výstavby a premeny tváre mesta?
Slovenský developer Corwin mení tvár Ľubľany, v ktorej má až päť veľkých projektov. Jeho country manager Michal Maco sa v Slovinsku stal mladým manažérom roka.
Koľko rokov žijete v Slovinsku?
Vyše šesť rokov, do pobočky v Ľubľane som nastúpil v apríli 2018. Presťahovať sa do zahraničia je určitá výzva, hoci ja už som s tým mal niekoľko skúseností aj z vysokoškolského štúdia.
Pokiaľ viem, boli ste na študijných pobytoch na Humboldtovej univerzite v Berlíne, v Štokholme a práve v Ľubľane.
To sedí, takže som s Corwinom prišiel do prostredia, ktoré som poznal a kde som sa cítil dobre. Navyše, hoci som sa narodil v Bratislave, som polovičný Nemec. Mama bola východná Nemka, pochádza z mesta Eisenach v Durínsku, čo je, mimochodom, rodisko Johanna Sebastiana Bacha. Zvykol som tam odmalička tráviť celé letá, myslím si, že aj vďaka tomu nemám problém adaptovať sa mimo Slovenska. Život v Ľubľane ma lákal už počas štúdia, vravel som si, že sa tam určite chcem vrátiť. Navyše ponuka na prácu v nej prišla v životnom období, keď sa mi to zvlášť hodilo.
Ako sa rodil ten návrat?
V Corwine sme organizovali architektonickú súťaž na bratislavský Guthaus a medzi pozvanými ateliérmi bol aj ľubľanský OFIS Architects. Hoci vtedy neuspeli, ich návrhy sa nám natoľko zapáčili, že sme s nimi začali spolupracovať na Einpark Offices. Pri tej spolupráci bola častou témou aj Ľubľana.
Impulz vstúpiť na slovinský trh teda prišiel od nich?
To by som nepovedal, ale od nich prišla inšpirácia. V tom čase sme pôsobili len v Bratislave a pozerali sa na viaceré zahraničné trhy, no Slovinsko nebolo na prvých miestach. Spolupráca developera a architekta je však intenzívny druh vzťahu, stretávate sa na týždennej báze mesiace až roky. Pochopiteľne, nerozprávate sa len o projekte, na ktorom práve pracujete. Aj vďaka tým debatám sme v Ľubľane uvideli potenciál a pustili sa do hlbšej analýzy. Bolo to niekedy začiatkom roka 2017.
Čo vám tá analýza ukázala? Napríklad že ide o konzervatívny trh, na ktorom nepôsobia zahraniční developeri?
Aj to, že Slovinci sú skeptickí voči hocičomu, čo prichádza zvonku. Sú podobní Rakúšanom, lebo vedia, že v mnohých veciach sú šikovní, ich krajina objektívne dobre funguje a je dobrým miestom na život. Ak už niečo má prísť zvonku – ideálne zo Západu, musí to byť lepšie, než majú doma. Tiež však majú silný sentiment k tomu, že chcú byť vnímaní ako súčasť strednej Európy.
Asi sme to mali ľahšie než investori z Balkánu, ale ťažšie ako zo západu. Beztak to pre firmu bola veľká výzvy. Museli sme si získať dôveru lokálneho trhu.
Dalo by sa dokonca povedať, že Slovákov majú vyslovene radi?
Mám taký dojem. Je tam nejaká forma sympatie, rešpektu, istý vplyv má aj to, že máme podobný jazyk.
Nakoľko to Corwinu pomáhalo pri vstupe na ich trh?
Asi sme to mali ľahšie než investori z Balkánu, ale ťažšie ako zo Západu. Beztak to pre firmu bola veľká výzva. Museli sme si získať dôveru lokálneho trhu, že vieme priniesť pridanú hodnotu, nový pohľad, ako robiť development. Práve real estate je totiž odvetvie, v ktorom Slovinci majú čo zlepšovať.
Forbes
Ľubľana s necelými tristotisíc obyvateľmi mala problémy s nedostatkom bytov.
Áno. Stále hovoríme o roku 2017, keď tam bol zjavný dopyt po bývaní kombinovaný s nízkou ponukou. V tom období v meste v podstate neboli zahraniční developeri a veľa tých lokálnych skrachovalo počas krízy po roku 2008. V analýze, na ktorú ste sa pýtali, sme zároveň videli, že je to krajina eurozóny, má stabilné politické prostredie, prehľadnú legislatívu a jasne nastavené pravidlá. Slovinci sú veľmi orientovaní na dodržiavanie pravidiel a vnímajú citlivo, ak ich niekto – zvlášť zvonku – nedodržiava. V krajine sme videli istotu, na druhej strane sme však nevedeli odhadnúť, čo presne nás na novom trhu čaká.
Vaším prvým projektom bol rezidenčný projekt s názvom Kvartet na najväčšom ľubľanskom sídlisku Šiška.
Tendra sme sa zúčastnili v druhej polovici roka 2017 a v decembri toho istého roka ho vyhrali.
Priblížme si aspoň niekoľko odlišností, s akými ste sa vtedy na slovinskom trhu stretávali, napríklad s tým, že si neradi berú hypotéky.
To je pravda, ale pramení to aj z bankového prostredia. Tamojšia dostupnosť hypoték totiž nikdy nebola na úrovni tej na Slovensku. Niektoré banky, ak chcú klienti hypotéku, vyžadujú napríklad aj fotodokumentáciu bytu, v akom stave sa nachádza. Tiež nie je možné vopred si zafixovať úrokovú sadzbu. Ale súhlasím, že Slovinci majú radi istotu, nejdú do rizika. Väčšina klientov preto kupovala byty bez hypotéky, z úspor či z predaja povedzme inej nehnuteľnosti.
Čo to znamená pre developera?
Zužuje sa vám skupina potenciálnych klientov.
A ďalšie špecifiká?
V meste je vybudovaná rozsiahla sieť cyklistických ciest a Ľubľančania sú naučení využívať bicykel na dennej báze. V Kvartete sme preto museli na jeden byt postaviť dve kryté parkovacie státia na bicykel, čo na Slovensku nepoznáme. Tiež rekuperácia, čiže spätné získavanie energie, obvykle tepla. Bez toho byt nemôžeme predávať, u nás to považujeme skôr za luxus. Ďalšou oblasťou sú spoločné priestory a verejný priestor okolo bytových domov, kde majú oveľa väčšie nároky.
„Dodnes je trh mimoriadne konzervatívny a nedôverčivý voči zahraničnému developmentu. Vo výsledku sme však veľmi spokojní.
Napríklad?
Priblížim to širšie. Slovinci sa radi stretávajú, po práci idú von, je tam taká stredomorská mentalita. Žijú vonku v rámci centra mesta aj v rámci jednotlivých štvrtí. Majú radi výborné gastro, majú silný vzťah k športu aj k zeleni.
U nás je zvykom zájsť si podvečer do nákupného centra, ale tu radnica dlhodobo nepovoľuje ich výstavbu v širšom centre Ľubľany. Nenájdete v ňom ani jedno, preto sa celý retail odohráva vonku, čo dáva mestu inú tvár. Vidíte ľudí v uliciach, ktorí si aj v zime radšej sadnú na terasu reštaurácie než dovnútra.
Zároveň mesto aj samospráva dlhodobo investujú do športovej infraštruktúry. Aj mňa osobne to presvedčilo viac športovať.
foto: Corwin
Nový pohľad na development, ktorý ste sa snažili priniesť, sa týkal aj trvalej udržateľnosti?
Zahŕňal napríklad zelené strechy či manažment zrážkových vôd, ako ich zachytávať a neodviesť celé do kanalizácie. Keďže Ľubľana je pod Alpami, počas roka tu spadne veľa zrážok, čím vzniká problém s upchatou kanalizáciou. Navyše všetky naše projekty sú umiestnené v zónach brownfieldov, ktoré revitalizujeme. Bojujeme tým proti rozširovaniu mesta za okraj jeho limitov, čo je, mimochodom, veľký problém Bratislavy.
Náš prístup ešte dokreslím na prvom projekte, ktorý sme kúpili s platným územným rozhodnutím a stavebným povolením. Neboli sme s ním však spokojní, napríklad mal povrchové parkovanie a absentovala v ňom zeleň. My sme chceli prísť s urbanizmom, ktorému veríme, a preto sme podali nové žiadosti a vybudovali vyše štyritisíc metrov štvorcových zeleného verejného priestoru či parkovanie umiestnili pod zem.
Ako v Slovinsku prebiehajú povoľovacie procesy?
Sú pri nich prísne, ale jednoznačné pravidlá. Vedieme silný dialóg s mestom a samosprávou, čo vítame, lebo nám ukazuje cestu a presne vieme, čo nás najbližšie roky čaká. Platí sa tiež veľmi drahý komunálny poplatok, ale na druhej strane sú všetky prostriedky z neho investované v bezprostrednom okolí daného projektu.
Ide teda o prísne, ale transparentné prostredie, v ktorom povoľovacie procesy môžu trvať kratšie, ak je developer zodpovedný, získal si dôveru mesta a prináša dobrý projekt. V našich prípadoch bola ich dĺžka dva roky. Prispeli k tomu aj naše predošlé skúsenosti s revitalizáciou brownfieldov a udržateľnými projektmi.
Predaj bytov v Kvartete bol úspešný?
Neboli sme unesení rýchlosťou predaja, ale to súviselo aj s okolnosťami. Transformovali sme starú industriálnu zónu, spoznávali zákazníkov a museli si získať ich dôveru. Navyše tu vládla určitá skepsa po zlých skúsenostiach z krízy, keď veľa developerov skrachovalo a nedokončili sa projekty. Dodnes je trh mimoriadne konzervatívny a nedôverčivý voči zahraničnému developmentu. Vo výsledku sme však veľmi spokojní. Kvartet sa skolaudoval v roku 2023, na konci vlaňajška sme začali odovzdávať byty a z ich celkového počtu 236 zostali v ponuke už len tri.
Dnes máte v Ľubľane v rôznych štádiách päť projektov. Kedy ste si povedali, že má zmysel rozširovať v meste svoj záber?
Kvartet je čisto rezidenčný, v ďalších krokoch sme stavili aj na kancelárske priestory. Pri nich totiž bola podobná situácia. Aj veľké firmy sídlili v „béčkových“ budovách a ponuka bola slabá, sami sme mali problém nájsť si vhodné priestory. Priemerný vek kancelárie na ľubľanskom trhu je štyridsať rokov, takže aj v tomto segmente sme videli potenciál.
Zároveň sa objavila príležitosť získať v tendri atraktívny priestor. Nachádza sa v tesnej blízkosti najväčšieho dopravného uzla v krajine, priamo pri hlavnej stanici a budúceho Transport Hubu. Súťaž sa nám podarilo vyhrať a so stavbou sme začali vlani na jar. Plán dokončenia je na konci budúceho roka.
Projekt s názvom Vilharia bude nielen najväčší a najmodernejší developerský projekt v meste, ale podľa mňa aj prelomový v rámci ľubľanského kancelárskeho prostredia. Je to prvá budova v Slovinsku, ktorá získala LEED Platinum Certification, čo je najvyššie hodnotenie certifikačného systému kvality a udržateľnosti. Priestory v objekte budeme len prenajímať a podľa doterajšieho záujmu to vyzerá veľmi sľubne.
Na vašich nových projektoch v Slovinsku ste začali spolupracovať s fondom Hartenberg, v ktorom má peniaze aj Andrej Babiš. Aký bol na to dôvod?
Ide o štandardné finančné partnerstvo – aj z dôvodu, že slovinské banky sú konzervatívne a je ťažké v nich dosať úvery. Pri Vilharii sme napríklad potrebovali skombinovať tri banky, aby sme od nich získali dostatočne veľký objem peňazí. Oslovil nás preto Hartenberg, keďže mali v Slovinsku rozbehnutý vlastný biznis a poznali tamojší trh a prostredie. Pre nich to bola možnosť investovať do udržateľného a zodpovedného rozvoja mesta, pre nás zase príležitosť priniesť lepšie a ambicióznejšie projekty. Všetky projekty však máme plne v našich rukách a oni sú pasívni investori.
V akých fázach sa nachádzajú zostávajúce tri ľubľanské projekty?
Ďalším v poradí bude rezidenčný projekt Masarykova, ktorý je v tej istej rozvojovej zóne ako Vilharia, len bližšie k centru. Pôjde o vežu vysokú 82 metrov, jej návrh vypracoval nórsky ateliér Snøhetta, ktorý patrí medzi najlepších na svete. S výstavbou plánujeme začať na konci budúceho roka.
V prípade projektu K14 pôjde o väčšiu zónu, kde sa sústreďujeme na uzavreté mestské bloky a prístupný verejný priestor. Architektonický návrh sme zverili špičkovému dánskemu štúdiu Cobe, ktoré veľmi vzácnym spôsobom zmenilo Kodaň. Venujeme sa prvej fáze, ktorá bude čisto bytová.
Pri projekte Linhartov Kvart ešte nemáme veľa detailov, ale má ísť o bytový objekt dvoch uzavretých mestských blokov. Susedí s novým mestským divadlom, frekventovaným výstaviskom či so študentským internátom, ktorý navrhol svetoznámy slovinský architekt Jože Plečnik. Nachádza sa v unikátnej lokalite s nízkou zástavbou a nechceme nič uponáhľať. Sme tu ešte len vo fáze urbanizmu.
Plečnik zanechal v Ľubľane významnú stopu, podobne ako trebárs Gaudí v Barcelone. Ako pristupujete k architektúre, keď máte v susedstve budovy s jeho rukopisom?
Samozrejme, máme pred ním veľký rešpekt, keďže zásadným spôsobom ovplyvnil urbanizmus mesta, a preto v tejto lokalite napríklad nejdeme do vežových projektov, chceme nechať vyniknúť Plečnikovo dedičstvo. Zároveň si uvedomujeme veľkú dôveru od radnice, keďže máme štyri projekty v centrálnej mestskej zóne, a tak aj my zásadne pretvárame významnú časť mesta.
V súčasnosti ste najväčším developerom v Ľubľane?
V meste určite, zrejme aj v celom Slovinsku. Vybudujeme tu dokopy asi 1 700 nových bytov a približne 80- až 90-tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov.
Z toho vyplýva, že Slovinsko je dnes pre Corwin najvýznamnejší trh.
V rámci rozbehnutých projektov v rámci celej skupiny je Ľubľana určite pre nás najväčší trh.
Pozeráte sa v krajine aj po iných mestách? Spomínal sa napríklad podalpský Kranj…
Samozrejme, pozerali sme sa aj inde, ale teraz už len veľmi málo. Keďže nám objem projektov v Ľubľane za ostatné roky tak vzrástol, je našou prioritou všetky ich zodpovedne dokončiť. Máme tu prácu na ďalších desať až pätnásť rokov. S ponukou už existujúcich projektov dokážeme saturovať lokálny trh, ktorý je výrazne menší než ten bratislavský.
Koľko zamestnancov má dnes vaša ľubľanská pobočka?
Je nás štyridsaťpäť, väčšinu z nich tvoria Slovinci, Slovákov je sedem.
V čom sa riadia inak Slováci a Slovinci?
Na Slovensku som nemal riadiacu pozíciu, ale z Bratislavy som dostal dobrý mentoring od nášho vedenia. Vy sám zodpovedne „uriadite“ najviac osem až desať ľudí, preto je dôležitá fungujúca spolupráca s vedúcimi oddelení.
Som za politiku otvorených dverí a snažím sa ľudí pochopiť. Slovinci si napríklad strážia a vážia svoj voľný čas. Dbajú na work-life balans, ale zároveň je ich produktivita práce veľmi dobrá. Sú zvyknutí prísť do práce skoro ráno a potom skôr odchádzať. Ľubľanský office žije od pol ôsmej, v Bratislave to býva aj o dve hodiny neskôr.
Ako ste spomenuli, často komunikujete s ľubľanskou radnicou a samosprávou. Fungujú dobre?
Slovinci vo všeobecnosti majú svoju hrdosť, ktorá im pomáha a dodáva drajv. Aj pri komunikácii s mestom sa usilujeme ukázať rešpekt, že sme prišli diskutovať a nie kázať, čo a ako treba robiť. Vždy je najlepšie presvedčiť až výsledkami vlastnej práce.
V čom sme si so Slovincami ešte podobní?
Podobní sme si kultúrne, máme veľa podobných zvykov, napríklad stavanie májov. Navzájom sa však môžeme od seba aj učiť. My od Slovincov napríklad prístupu k prírode a vzťahu k vlastnému zdraviu. Veľmi o seba dbajú, napríklad čo jedia, dôležitou súčasťou ich života je pohyb. Tiež sú svetonázorovo veľmi otvorení. Ľubľana je miesto, kde sa toleruje názorová rozmanitosť a nemajú problémy s rasizmom či xenofóbiou.
Združenje Manager vás ocenilo ako mladého manažéra roku 2023 v Slovinsku. Myslím, že ste boli vôbec prvý laureát zo zahraničia, však?
Áno, prvý zahraničný. Samozrejme, také ocenenie poteší a pomôže vám aj z praktického hľadiska. Viac vás začínajú vnímať ľudia z podnikateľského prostredia, otvorí vám to viacero dverí.
Pred rokmi ste spoluzakladali značku Bratiska. Venujete sa jej dodnes?
To bolo ešte počas štúdia na bratislavskom Ústave manažmentu STU, zakladal som ju s dvomi kamarátmi Paľom (Bartošom) a Viktorom (Blahom). Úvodná idea bola, že nám v Bratislave absentoval zdravý lokálpatriotizmus, zdravá príslušnosť k mestským štvrtiam. Zároveň sme vedeli, že ľudia sú zvyčajne hrdí na mestskú časť, z ktorej pochádzajú. Nosíme čiapky s nápisom Brooklyn, tak prečo nie aj Petržalka? Vďaka našej módnej značke môžete na mikine či tričku prezradiť, k akej bratislavskej mestskej štvrti máte citovo najbližšie alebo ktorú časť mesta máte radi.
Firme som sa však prestal venovať, keď som sa presťahoval do Slovinska, ale zostal som spolumajiteľom, no menšinovým a pasívnym. Momentálne v nej pracuje moja manželka a Bratiska sa od úvodnej myšlienky rozrástla, napríklad aj o vlastnú nadáciu.
