Zarobiť na prenájme a užívať si pri mori, či na horách – možnosť, ktorú ponúkajú rekreačné apartmány. Medzi Slovákmi je tento spôsob investovania stále obľúbenejší, najmä v Chorvátsku, Španielsku či Taliansku.
Dovolenkový apartmán môže priniesť výnos až desať percent ročne. Dôležitú rolu však okrem vstupnej investície a nájomného hrajú aj poplatky nevyhnutné na prevádzku či dane.
Posúdenie rentability vlastníctva dovolenkového apartmánu tak nie je až takou jednoduchou matematikou, ako sa môže zdať, keďže do hry vstupujú aj nefinančné faktory, napríklad nutnosť poznať cudzie právne prostredie alebo mať dobré kontakty na lokálnych partnerov.
Najmä pri mori a na horách
Napriek tomu si našinci apartmány pri mori či na horách kupujú s veľkou obľubou. „Základné preferencie slovenských investorov sú už 20 rokov prakticky rovnaké: Stredomorie a Alpy, konkrétne predovšetkým Španielsko, Chorvátsko, Taliansko a Rakúsko,“ hovorí Peter Forgács z realitnej kancelárie Rellox, ktorá sa na dovolenkové apartmány špecializuje.
Zoznam obľúbených krajín dopĺňajú Spojené arabské emiráty (Dubaj), ale aj Poľsko, Nemecko, Švajčiarsko a USA. Rastúcej obľube sa tešia aj exotickejšie destinácie ako Zanzibar, Maurícius alebo Bali.
Väčší záujem je podľa štatistiky Relloxu o prímorské nehnuteľnosti. Aktuálne však rastie aj dopyt po nehnuteľnostiach na horách, pretože v niektorých alpských krajinách sa chystá obmedzenie novej výstavby.
Pozor na vysoké dane za kúpu nehnuteľnosti
Podľa Erika Baťalíka, šéfa realitnej spoločnosti REINS, vstupujú do výpočtu rentability aj náklady spojené s nájdením, prevodom, údržbou a vlastníctvom nehnuteľnosti. Investor by si tak podľa neho mal spočítať všetky súvisiace náklady, nie sa rozhodovať len podľa kúpnej ceny.
Vysvetľuje, že napríklad v Taliansku sa pri nehnuteľnosti v hodnote 200-tisíc eur môže platiť daň z prevodu až deväť percent, podobné je to v Španielsku. V Chorvátsku sa platí daň tri percentá z hodnoty.
„Slováci na to často zabúdajú, keďže u nás je jediným poplatkom súvisiacim s kúpou nehnuteľnosti platba za vklad do katastra,“ pripomína. Dodáva, že Slovensko a Česko sú z pohľadu daní za prevod tými najpriaznivejšími krajinami v Európskej únii.
V každej krajine sa dane a poplatky súvisiace s kúpou, vlastníctvom a užívaním nehnuteľnosti líšia. „Sú tu drobné detaily, ktoré sa v jednotlivých krajinách odlišujú, vo výsledku však môžu mať na rentabilitu veľký vplyv,“ zdôrazňuje Baťalík.
Záujem o alpské apartmány rastie aj pre obmedzenie v ich ďalšej výstavbe. Foto: Fieberbrun, Rellox
Podľa Forgácsa by mal kupujúci počítať s tromi druhmi daní:
- súvisiacimi s kúpou nehnuteľnosti,
- vyplývajúcimi z vlastníctva nehnuteľnosti – ide o daň z nehnuteľnosti, v niektorých krajinách aj daň z bohatstva,
- z predaja nehnuteľnosti – zdaňuje sa zisk, teda štandardne rozdiel medzi predajnou a nadobúdacou cenou.
Poplatky na upratovanie a odovzdanie kľúčov
Ďalším nákladom spojeným s prenájmom sú poplatky lokálnej spoločnosti starajúcej sa o upratovanie, drobné opravy a komunikáciu s nájomcami. V prípade, že je apartmán súčasťou väčších rekreačných komplexov, tieto služby zabezpečuje spoločne jeden poskytovateľ. V opačnom prípade je treba dohodnúť si individuálne miestnu firmu.
„Takéto agentúry si účtujú väčšinou províziu z reálnej obsadenosti vo výške cca 20 až 30 percent. Niekedy sa ale provízie pohybujú až vo výške 50 percent z vybraného prenájmu,“ hovorí Forgács.
Ľubo Michalčák z projektu Život pri mori, ktorý vo svojej vlastnej réžii prevádzkuje niekoľko apartmánov na Sardínii, hovorí, že u neho sa poplatok pohybuje na úrovni sto eur mesačne. Ak teda služby zabezpečuje miestny človek alebo malá firma, sú zvyčajne o dosť lacnejšie.
Aké sú výnosy
Podľa Michalčáka môže výnos z prenájmu dosiahnuť desať percent ročne. Ako príklad uvádza nehnuteľnosť s kúpnou cenou 150-tisíc eur, ktorú nový majiteľ prenajíma za 1200 eur týždenne.
„Stačí nájsť osem až desať nájomníkov ročne, každého na týždeň. Väčšina majiteľov apartmánov si hľadá nájomcov medzi známymi, takže ušetria aj na poplatkoch za Booking alebo AirBnb. A mimo hlavnej sezóny môžu obývať apartmán sami,“ dodáva.
Podľa Forgácsa sa výnos pri krátkodobom prenájme pohybuje od troch do ôsmych percent ročne. Záleží na lokalite a na tom, či ide o oblasť s dlhou turistickou sezónou, alebo napríklad s dvoma sezónami.
Kupujúci by si mali vybrať také dovolenkové apartmány, v ktorých sa budú dobre cítiť. Foto: L’Albir, Španielsko
Je lepšie priplatiť si za právnu istotu
Všetci nami oslovení experti sa však zhodujú na tom, že odhadované percento výnosu by nemalo byť hlavným faktorom pri rozhodovaní o kúpe apartmánu. Jedným z dôvodov je to, že rozdiely v jednotkách percent nestoja za možné právne komplikácie. Oveľa dôležitejšia je transparentnosť a predvídateľnosť kúpy a prenájmu.
„Podľa výšky výnosu by som sa nerozhodoval. Je lepšie byť v krajine, v ktorej je transparentný systém, než mať o dve percentá vyšší výnos, no s problémami,“ hovorí Baťalík. Vysvetľuje, že právna úprava prevodu nehnuteľností sa síce v Európe postupne zjednocuje, no stále sú rozdiely napríklad v tom, kedy sa kupujúci stáva vlastníkom nehnuteľnosti alebo kedy sa platí kúpna cena.
„Aby ste nezaplatili niečo, čoho sa nakoniec nestanete vlastníkom,“ vystríha. V niektorých krajinách je moment prevodu viazaný na kataster nehnuteľnosti, v iných na notársky akt obojstranného podpisu kúpnej zmluvy. „My máme tieto riziká vyhodnotené, pretože sme sa s nimi sami stretli. Treba teda zhodnotiť celkový právny rámec daného štátu,“ naznačuje.
Na kupujúceho číhajú nástrahy
Pri výbere treba zohľadniť rôzne nástrahy, problémy sa totiž môžu objaviť aj neskôr. Napríklad nová výstavba plánovaná na niekoľko rokov v tesnom susedstve alebo zamedzenie výhľadu na more.
Baťalík preto odporúča využiť služby lokálneho realitného makléra. V mnohých turistických destináciách sa dajú nájsť takí, ktorí hovoria po slovensky alebo po česky. Užitočná je aj pomoc daňového experta, ktorý vie pomôcť napríklad pri zdaňovaní v danej krajine a nevyhnutné sú aj služby miestneho notára.
„V niektorých krajinách je zvykom, že kupujúcu stranu zastupuje zahraničný právny zástupca, no v niektorých to nie je zvykom. Napríklad v krajinách južnej Európy to odporúčame, v Rakúsku to vo väčšine prípadov nie je nevyhnutné,“ dodáva Forgács.
Dovolenkový apartmán je sentimentálnou záležitosťou
Ďalším faktorom, pre ktorý by rentabilita nemala byť rozhodujúcim kritériom výberu dovolenkovej nehnuteľnosti, je túžba v nej bývať. Kupujúci by si mal vybrať takú nehnuteľnosť, v ktorej sa on sám bude cítiť dobre.
„Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí je primárne rodinná investícia,“ hovorí Forgács. „Nech si ľudia kúpia nehnuteľnosť, ktorá im bude prinášať radosť,“ dodáva a jeho slová potvrdzuje aj Ľubo Michalčák, ktorý sám prenajíma päť apartmánov na Sardínii a ďalšie ponúka na predaj. Hlavnou motiváciu je podľa neho mať vlastný apartmán pri mori a samotný príjem z prenájmu je benefit navyše.
„Apartmán pri mori môže byť zaujímavou investíciou. Okrem výnosu z prenájmu počas sezóny, ktorý je porovnateľný s výnosom celoročného prenájmu na Slovensku, môžete nehnuteľnosť užívať aj vy sami,“ dodáva.
Baťalík tvrdí, že na zahraničnom apartmáne sa zbohatnúť nedá. „Neposkytne vám dvojnásobným príjem oproti nehnuteľnosti na Slovensku. Výhodou však je, že môžete nejaký čas v roku stráviť vo svojej vlastnej nehnuteľnosti,“ vysvetľuje. Kúpa dovolenkovej nehnuteľnosti je tak skôr sentimentálnou ako investične atraktívnou záležitosťou. „Samozrejme, platí to v prípade, že chcete investovať 200 či 300-tisíc eur, nie 30 miliónov,“ dodáva Baťalík.
Najmä v hotovosti
Veľká väčšina ľudí si kupuje dovolenkové apartmány v hotovosti, teda bez využitia úveru. Podľa Forgácsa tak robí až 95 percent klientov. Hypotéky poskytnuté lokálnymi bankami sú teda skôr zriedkavé. Je pri nich treba deklarovať príjem na Slovensku.
„Hypotéka od lokálnej zahraničnej banky je v štandardných krajinách EÚ možná v prípade, že slovenský investor preukáže svoju bonitu. Je však obvyklé, že zahraničné banky sa na zahraničných žiadateľov o úver pozerajú prísnejšie ako na domácich,“ hovorí odborník.
Sardínia je príkladom ostrova, na ktorom ceny apartmánov nezaostávajú za pevninou. Foto: Rellox
O aké krajiny je najväčší záujem:
- Rakúsko: 28 %
- Chorvátsko: 15 %
- Taliansko: 14 %
- Španielsko: 22 %
- Poľsko: 5 %
- Nemecko: 2 %
- Zanzibar: 2 %
- Dubaj: 1 %
- Maurícius: 1 %
- Švajčiarsko: 1 %
- Ostatné krajiny: 8 %
Akú nehnuteľnosť si vybrať?
Veľké realitné kancelárie sa zameriavajú najmä na ponuku novostavieb v developerských projektoch. Agentúra Rellox napríklad často predáva ešte z papiera, pri ktorom je možné získať nehnuteľnosť za nižšiu cenu. Priemerná cena predaných nehnuteľností počas minulého roka u nich predstavovala 434-tisíc eur a rozloha 65 metrov štvorcových.
„Ak to berieme investične a vlastník bude nehnuteľnosť skôr či neskôr predávať. Je dobre sa držať davu. Investovať tam, kde sú ľudia. Kde sú ľudia, sú peniaze a kde sú peniaze, tam je likvidita,“ konštatuje Forgács.
V prípade rekreačných nehnuteľností pri mori alebo na horách sa treba podľa neho sústrediť na turistické oblasti a vyhnúť sa miestam, ktoré sú ťažko dostupné, napríklad ďaleko od letiska. „Všeobecne sú horšie likvidné napríklad ostrovy, česť výnimkám, napríklad Sardínii. Na prípade Chorvátska je pomerne jasne vidieť lepšiu likviditu na pevnine ako na ostrovoch, ktoré nie sú spojené s pevninou,“ hovorí expert.
Napríklad v Rakúsku sú podľa neho horšie likvidné apartmány v komplexoch, ktoré neponúkajú žiadne nadštandardné služby a zázemie. „Dnes už väčšina ľudí chce ísť po lyžiach do wellness alebo do sauny. Apartmánové jednotky, kde takéto služby nie sú, môžu byť horšie likvidné, respektíve sa to môže prejaviť na cene,“ uzatvára odborník.
