Ako znovu oživiť predaj nehnuteľností, keď mnohí z potenciálnych kupcov nedosiahnu na hypotéku a developeri nechcú výrazne zlacňovať? Jednou z možností sú takzvané developerské hypotéky.
Hoci názov navodzuje dojem, že developer poskytne kupujúcemu úver na bývanie, ide o tradičnú bankovú hypotéku. Developer však klientom garantuje nižšiu efektívnu úrokovú sadzbu. Robí tak buď zľavou z ceny bytu, alebo dotovaním komerčného úroku.
„Developeri sa v čase prakticky zamrznutého trhu, na ktorom sa vo viacerých projektoch za prvý štvrťrok nepredal ani jeden byt, snažia nakopnúť dopyt. Ponuka výrazne výhodnejšieho financovania ako v banke je bezpochyby dobrý ťah, ktorý priťahuje pozornosť,“ hodnotí finančný analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
Snaha nakopnúť trh
Ako prvý prišiel v marci s touto ponukou ITB Development. Novým klientom v tretej etape projektu Čerešne Residence garantuje sadzbu 1,49 percenta na dva roky od kúpy, teda na obdobie medzi rokmi 2026 a 2028. Je to oveľa menej ako dnes platné sadzby, ktoré sa pohybujú okolo štyroch percent. Počas dvoch rokov developer klientom doplatí rozdiel.
Ako príklad na svojom webe uvádza 3-izbový byt v cene 325 749 eur. Pri trhovej sadzbe 4,39 by výška splátky dosiahla 1303 eur. Pri akciovej dotovanej sadzbe 1,49 percenta je to 898 eur. Mesačne je to rozdiel 405 eur, za dva roky ide o úsporu 9 702 eur. „Klient, ktorý využije náš zvýhodnený program, tak bude mať do roku 2028 istotu nižšej splátky,“ hovorí Ivan Rolný, člen predstavenstva ITB Development.
Dodáva, že obavy z rastúcich úrokových sadzieb a sú podľa neho najčastejšou bariérou pri výbere bývania. ITB preto predstavilo viacero benefitov. „Hneď po ich predstavení sa záujem o nové bývanie v Čerešniach znásobil, čo viedlo k tomu, že za prvý kvartál sa nám podarilo predať 21 bytov,“ opisuje.
Zľava z kúpnej ceny
Ďalšiu takúto ponuku má developer YIT. V projekte Nuppu Magnolia 2 poskytuje finančný benefit vo výške úrokovej sadzby 1,29 percenta. Ako vysvetľuje riaditeľ developerských projektov v YIT Slovakia Peter Dovala, klient bude banke platiť štandardnú trhovú výšku úroku.
Spoločnosť mu však vypočíta rozdiel medzi mesačnou splátkou úveru pri aktuálnej úrokovej sadzbe v banke a sadzbe 1,29 percent po dobu dvoch rokov a rozdiel odpočíta z ceny nehnuteľnosti. Zmenu zahrnie už do Zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy.
„Ide o efektívnejší model garantovanej hypotéky, pričom to pre klienta znamená zníženie posudzovanej hodnoty nehnuteľnosti hneď na začiatku, čo môže pomôcť pri posudzovaní úspešnosti poskytnutia úveru,“ hovorí Dovala.
„Od nedávneho spustenia kampane už evidujeme a riešime viacero záujemcov,“ približuje Dovala. Priznáva, že pocítili pokles zazmluvnených klientov z hypotekárneho segmentu, takže okrem garantovanej hypotéky ponúkajú viacero benefitov.
Pozrieť si detaily
Ponuka je v období vysokých úrokových sadzieb lákavá. Treba sa však pozrieť aj na detaily. Analytik Búlik upozorňuje, že treba čítať aj informácie písané malými písmenami. „Ak chcete reálne posúdiť výhodnosť ponuky, je potrebné prečítať si všetky podmienky a porovnať ich s vlastnými plánmi na kúpu bývania,“ hovorí.
Pripomína, že ponuka sa vzťahuje len na vybrané byty v danej fáze projektu, nie na celú ponuku developera. „Keď vám toto bývanie skutočne vyhovuje dispozíciou, lokalitou a cenou, vtedy môže byť daná ponuka pri porovnaní s inými projektmi a podmienkami financovania relevantná,“ uznáva.
Odporúča však tzv. developerskú hypotéku vždy porovnať s ponukou, pri ktorej developer ponúka garážové státie, kobku či kuchynskú linku v cene bytu. V uvedených dvoch akciách napríklad parkovanie chýba. Cena parkovacieho miesta je pritom vyššia ako daná úspora.
Len na základe porovnateľných údajov je podľa Búlika možné urobiť si relevantný záver. Mal by to byť dôkladný prepočet a porovnanie developerskej ponuky s najlepšou nezávislou bankovou ponukou.
Finančný poradca a sprostredkovateľ Slavomír Molnár radí vypýtať si namiesto hypotéky od developera zľavu z ceny bytu. V súčasnej trhovej situácii by podľa neho nemalo byť problémom ju dostať.
Sporné využitie „in house“ sprostredkovateľa
Podmienkou poskytnutia benefitu je u oboch developerov využitie ich finančného agenta. Klient sa teda nemôže obrátiť na svojho sprostredkovateľa. Hoci to pre užívateľa nepredstavuje náklad navyše, developer si tým vylepšuje bilanciu províziou za sprostredkovanie úveru. Tá dosahuje zhruba jedno percent z objemu hypotéky.
Podľa informácií, ktoré má Forbes k dispozícii, sa viacerí sprostredkovatelia obrátili na Národnú banku Slovenska s podnetom za porušenie zákona. Ten hovorí, že výber sprostredkovateľov nemôže byť podmienený poskytnutím finančného benefitu. „Zákon zakazuje sprostredkovateľovi finančne motivovať klienta, aby si vybral jeho,“ hovorí Molnár.
Veľkí developeri váhajú
Veľkí developeri sa aktuálne k ponuke developerských hypoték pridať nechystajú. „Registrujeme, že trh sa hýbe týmto smerom a zákazníci sa na túto možnosť začínajú pýtať, no minimálne do konca tohto roka s niečím podobným nepočítame,“ uviedla Lenka Vargová, PR špecialistka v Penta Investments.
Daniel Suchý, hovorca J&T Real Estate, naznačil možné zmeny v budúcnosti. „Aktuálne ponúkame pri druhej etape projektu Ovocné sady benefit vonkajšieho parkovacieho miesta zdarma k bytu. Situáciu však stále analyzujeme a uvažujeme aj nad prípadnými inými modelmi podpory predaja,“ uviedol.
Aj Martin Šmigura, investičný riaditeľ Wood & Company, zodpovedný za realitné aktivity na Slovensku, pripustil pomoc pri financovaní ich klientov. „Je zrejmé, že dostupnosť hypoték sa výrazne zhoršila. Ak chceme oživiť realitný trh, tak stavebné úvery alebo garantované sadzby od developerov môžu byť jednou z možností. V pripravovaných projektoch analyzujeme všetky možnosti podpory, vrátane garancie a zvýhodňovania úrokových sadzieb na hypotékach,“ naznačil.
