Väčší dopyt ako ponuka. Pred koronakrízou zažívali predávajúci nehnuteľností na Slovensku zlaté časy. Záujemcovia sa o nové bývanie trhali, a aj postupné sprísňovanie pravidiel poskytovania hypoték dopyt paradoxne krátkodobo ešte zvyšovalo. No podobne, ako v mnohých oblastiach, aj v realitách sa s príchodom pandémie Covid-19 život zastavil. Ľudia logicky, zo strachu z neistej budúcnosti, prestali riešiť kúpu novej nehnuteľnosti. A nielen to. Žiadosti o nové hypotéky vystriedali žiadosti o odklad splátok už existujúcich bankových dlhov.
To, čo počas najviac neistých mesiacov ľudí trápilo najviac, bolo skôr odloženie splátok hypoték ako nadobudnutie nových. Vláda a banky síce spočiatku prisľúbili, že ľuďom, ktorí si splácanie odložia, nič nehrozí, dnes to však už nie je úplne pravda.
Nie dlho od schválenia tejto „pomoci“ sa objavili informácie, že niektoré banky upravili svoje úverové podmienky. „Jedna z bánk napríklad do svojich podmienok zakotvila, že klienti po ukončení odkladu nemôžu minimálne pol roka požiadať o novú hypotéku,“ vysvetľuje pre Forbes regional director Michal Šturcel z fintech spoločnosti Global Finance.
Odkladmi úverov sa však novinky, ktoré priniesla koronakríza nekončia. Aj keď realitní makléri spočiatku hovorili o paralyzovaní realitného trhu, apetít po novom bývaní úplne neprešiel.
Šéf Tatra banky: Nič zásadné nám táto situácia neberie,
skôr má potenciál nás niečomu naučiť
„Najvýraznejší útlm realitných aktivít, až desaťnásobne nižší, sme mohli zaznamenať v oblastiach, v ktorých bolo zachytených viac prípadov nákazy. Ľudia v obave o zdravie a v neistote o budúcnosť prestali riešiť nové bývanie,“ vysvetľuje pre Forbes hlavný analytik Realitnej únie Slovenskej republiky Vladimír Kubrický.
Tí, ktorí sa sna o novom bývaní nevzdali a dokonca si dohodli aj obhliadku, sa museli správať podľa daných pravidiel. V praxi to vyzeralo väčšinou tak, že na obhliadke sa zúčastnil len záujemca s jedným maklérom. Ak sa predávala ešte obývaná nehnuteľnosť, majitelia väčšinou neboli doma. Samozrejmosťou boli ochranné pomôcky ako rúška, antibakteriálne gély či rukavice.
Online zachránil ďalší segment
Podobne, ako v mnohých iných odvetviach, aj tu sa presunul život do online priestoru. Podľa Mateja Kuchariča, prezidenta Združenia realitných kancelárií Slovenska, sa v prípade záujmu o obhliadku mohli záujemcovia dohodnúť aj na online 3D prehliadke priestoru.
Ceny nehnuteľností kríza zatiaľ neovplyvnila.
Podľa centrálnej banky v prvom kvartáli naďalej rástli
Nižší záujem o byty sa prejavil aj na návštevnosti portálov s nehnuteľnosťami. Prevádzkovateľ portálu ZoznamRealit.sk Marek Šubrt tvrdí, že počas marca chodilo na ich stránku o tretinu menej ľudí, no zároveň v apríli už dosahovali vyššie čísla ako pred pandémiou. Portál Nehnuteľnosti.sk zasa hovorí o 60-percentnom náraste v máji v porovnaní s marcom.
Zdá sa teda, že realitný trh začal spolu s uvoľňovaním opatrení ožívať. Okrem nedostupnosti a stagnujúcej ceny bytov však musia záujemcovia navyše riešiť aj novú dilemu – či dostanú hypotéku. Okruh ľudí, ktorí v súčasnosti nie sú úplne vítanými klientmi pre banky, sa výrazne rozšíril.
Banky totiž pozastavili uznávanie príjmov z rizikových sektorov, ako napríklad gastronómia, cestovný ruch, či príjmy zo zahraničia alebo z niektorých druhov podnikania. Podľa Šturcela už z týchto obmedzení poľavila napríklad Tatra Banka a OTP banka. „V niektorých bankách zase momentálne prefinancujete maximálne už iba 70 percent z hodnoty nehnuteľnosti, v určitých prípadoch dokonca iba 60 percent,“ dopĺňa.
Podobný postup ohlásila aj UniCredit Bank, v prípade nových klientov, ktorých posudzuje prísnejšie. Pri existujúcich postupuje podľa posledných schválených podmienok a prefinancuje 80 percent z nehnuteľnosti.
Mileniáli a revolúcia na trhu s nehnuteľnosťami.
Už aj bývanie sa dnes nakupuje online
Ak teda nepatríte do rizikovej skupiny a hypotéku vám banky schvália, nastupuje lov na byt. Ako sme už naznačili, prichádza otepľovanie realitného trhu — napríklad počet odpovedí na inzeráty na portáli Nehnuteľnosti.sk vzrástol oproti marcu o 100 percent. „Ľudia zjavne nestratili záujem o nehnuteľnosti. Veríme, že ich rýchly návrat na naše weby, ako aj rastúci dopyt, sú prvým náznakom rýchleho oživenia celého realitného trhu na Slovensku,“ konštatujú analytici Nehnuteľnosti.sk.
Rastie cena aj rozloha
Problémom však stále je nedostatok bytov, čo ukázal aj prvý štvrťrok 2020. Z trhu totiž vymizli malé byty, čo sa už prejavuje aj na sekundárnom trhu (staršie byty a novostavby z druhej ruky). Podľa spoločnosti Bencot Investments, ktorá sa zaoberá situáciou na realitnom trhu, už štvrtý štvrťrok po sebe rástla priemerná výmera ponúkaných bytov.
To znamená, že kým trojizbové byty tvoria takmer polovicu ponuky, jednoizbové už len niečo cez 10 percent. V porovnaní s minulým rokom je v ponuke viac 4- a 5-izbových bytov, pričom počet tých menších sa pravidelne znižuje.
Zároveň podľa expertov platí, že ak čakáte na pokles bytov, robíte tak márne. Síce sa situáciu okolo koronavírusu snažili využiť „špekulanti“, ktorí predávajúcim navrhovali za byty výrazne nižšie ceny, celkovo však realita zostáva rovnaká.
„Pandémia koronavírusu nezmenila dlhodobo nízku ponuku nehnuteľností. Ľudia zatiaľ nie sú nútení predávať svoje byty alebo domy z dôvodu zlej finančnej situácie,“ dopĺňa Kubrický. Priemerná cena starších bratislavských bytov v prvom tohtoročnom štvrťroku dosiahla podľa Bencot Investments takmer 204-tisíc eur, čo medziročne predstavovalo nárast o 12,26 percenta. Nárast ceny bol spôsobený najmä rastom priemernej rozlohy predávaných bytov, medziročne o 9,8 percenta.
V období od januára do apríla 2020 vzrástla priemerná cena bývania na Slovensku podľa údajov Národnej banky Slovenska v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o takmer 74 eur na štvorcový meter na hodnotu 1671 eur/m2. V absolútnom vyjadrení je však priemerná cena bývania naďalej najvyššia v Bratislavskom kraji a dosahuje úroveň 2231 eur/m2, čo predstavuje medzikvartálny nárast o 4,6 percenta.
Čo sa však odohrá na jeseň, je podľa analytikov a realitných maklérov zatiaľ veľkou neznámou. Mnohé bude závisieť od toho, ako protiepidemiologické opatrenia zasiahli slovenskú a svetovú ekonomiku, a takisto aj od miery nezamestnanosti.
