Podľa prieskumu J&T Banka Wealth Report 2021 považujú slovenskí milionári nehnuteľnosti za najspoľahlivejšiu poistku proti inflácii. Aj preto predstavujú až zhruba pätinu investičného portfólia našincov.
Výhodou realít je to, že výnos z prenájmu kopíruje vývoj inflácie. Ďalším lákadlom je samotné zhodnotenie nehnuteľností. Ceny bývania vzrástli podľa štatistík NBS za uplynulé dva roky o 42 percent. To dovedna robí z nehnuteľností atraktívnu investičnú destináciu.
Platí to však aj pri pohľade do budúcnosti, keď ceny hypoték prudko rastú a ekonomiku ohrozuje vojna na Ukrajine?
Namiesto akcií
„Časť bonitnejšej populácie používa nehnuteľnosti a investičné byty na Slovensku aj v Česku namiesto akcií. Tým totiž neverí, alebo im nerozumie. Reality teda u nás suplujú akciové investície, čo zvyšuje dopyt po nich,“ vysvetľuje analytik spoločnosti Dominik Hapl.
„Dlhodobo sú nehnuteľnosti dobrým uchovávateľom hodnoty. Výhodou je, že sa dajú lacno financovať hypotékou,“ dodáva analytik spoločnosti Finlord Boris Tomčiak.
Práve nehnuteľnosti sa javia ako dobrá ochrana pred infláciou, najmä pokiaľ ste ich kúpili na hypotéku s nízkym a dostatočne dlho fixovaným úrokom. Ide o dvojité víťazstvo, keďže zarábate na samotnej nehnuteľnosti a zároveň profitujete z lacného dlhu a vysokej inflácie, ktorá reálnu hodnotu záväzku znižuje.“
Radoslav Kasík, sPOLUZAKLADATEĽ A INVESTIČNÝ RIADITEĽ FINAXu
Potreba diverzifikovať
Odborníci teda uznávajú, že nehnuteľnosti sú medzi Slovákmi atraktívnou investičnou triedou. Upozorňujú však aj na ich úskalia. Jedným z nich je napríklad vysoká vstupná investícia, keďže na kúpu bytu potrebujete mať značný vlastný kapitál.
Ďalšou nevýhodou je prílišná koncentrácia, keď je majetok vystavený rizikám jednej lokality a obmedzeného realitného trhu. Alternatívou k reálnym stavbám sú preto realitné fondy. Rozkladajú investície do viacerých projektov a umožňujú investovať s nízkymi vstupnými sumami. Správcovská spoločnosť tak robí prácu za drobných investorov. Diverzifikuje riziko a vykonáva správu nehnuteľností.
Dokážu realitné fondy pokryť infláciu?
„Pri pohľade na vývoj kurzov ich akcií vyzerajú fondy ako ideálna investícia. Ľudia sú spokojní, keďže generujú konštantné výnosy na úrovni troch až štyroch percent. Môj požadovaný výnos pri tejto triede aktív a riziku je však minimálne šesť až osem percent ročne,“ hovorí Kasík.
Analytik Tomčiak vysvetľuje, že realitné fondy ponúkané vo forme podielových listov majú veľmi prísnu reguláciu, takže ich výnosy sú nižšie. Vyššie výnosy dosahujú fondy pre kvalifikovaných investorov. Je pri nich však potrebný vyšší vstupný kapitál – aspoň 50-tisíc eur, no výnosy by mohli dorovnať aj tohtoročný vysoký rast cien.
„Burzovo obchodované realitné fondy majú dlhodobú výnosnosť podobnú akciám, teda okolo desať percent ročne, čo je atraktívne zhodnotenie, ktoré nákupom zlata či komodít investori nedosiahli,“ hovorí analytik Finlordu. Tento typ fondov teda dokáže skĺbiť výhody priamych realitných investícií a kolektívneho investovania.
Slepá láska
„Realitné fondy rozhodne majú svoje opodstatnenie. Môžu byť zamerané na priemyselné a logistické parky, na obchodné centrá či kancelárie alebo na rezidenčné bývanie. Všetky majú svoje pre a proti. No pre investora je dôležitá diverzifikácia, schopnosť stabilného výnosu a hlavne vybrať si dobrý realitný fond,“ hovorí Hapl.
Dodáva, že investor by mal svoj majetok diverzifikovať medzi akcie, dlhopisy, alternatívne investície a reality. To, v akých pomeroch, záleží od jeho horizontu a rizikového apetítu. „Väčšina Slovákov je v realitných investíciách. Pomaly každý vlastní nehnuteľnosť. Reality s hotovosťou tvoria extrémne veľký podiel na našom majetku,“ konštatuje otvorene Kasík.
Nehnuteľnosti sú teda v portfóliách slovenských investorov zastúpené nadpriemerne. Analytik J&T banky Stanislav Pánis pripomína, že v portfóliách svetových investorov je ich podiel podľa Capgemini Wealth Report o tretinu nižší ako na Slovensku.
Ako prognózujú analytici vývoj realitného trhu:
„Ceny realít sú vysoko a predbehli rast príjmov domácností. Prudký prepad cien sa však nedá zatiaľ očakávať. To by musela na Slovensko prísť recesia a rast miery nezamestnanosti,“ prognózuje Tomčiak.
„Myslím si, že trh nehnuteľností mierne ochladne a rast cien nebude taký dynamický, ako tomu bolo v posledných rokoch. Ale neočakávam drastický prepad cien nehnuteľností o desiatky percent,“ súhlasí aj Hapl.
„Pravdepodobne dôjde k spomaleniu rastu cien, ale pokles asi nie je na programe dňa,“ uzatvára Kasík.
