Napriek tomu, že sadzby hypoték sú troj- až štvornásobne vyššie ako pred rokom, trh ďalej funguje. Banky poskytujú nové úvery v hodnote rádovo 800 miliónov eur mesačne, čo je zhruba toľko ako v roku 2019.
Dilemu výhodnosti hypotéky neriešia len záujemcovia o nový úver, ale aj tí, ktorým sa končí fixácia staršieho úveru. Majú si predčasne refinancovať svoju staršiu a lacnú hypotéku za súčasnú vyššiu cenu a vyhnúť sa tak ďalšiemu zdražovaniu? Túto dilemu bude v tomto a budúcom roku riešiť 45 percent dlžníkov.
Jednoznačnú odpoveď nikto nepozná, všetko totiž závisí od vývoja úrokových sadzieb. Forbes oslovil odborníkov, ktorí sa s podobnými situáciami denne stretávajú. Čo radia svojim klientom?
Kto bude refinancovať?
Časť hypotekárnych klientov refinancovala svoj úver už minulý rok, keď sa zdražovanie začalo. Podľa prepočtu Dominika Hapla, portfólio manažéra z Across Private Investments, sa to týkalo 15 percent hypoték.
Ďalších 15 percent tak bude musieť urobiť tento rok. V roku 2024 by malo pribudnúť 30 percent klientov. „Až 85 percent súčasných dlžníkov tak stále nepocítilo zmenu úrokových sadzieb,“ sumarizuje analytik.
Sadzby ešte porastú
„Táto skupina dlžníkov takmer s istotou bude musieť počítať s navýšením splátky o desiatky, v niektorých prípadoch až o stovky eur. Uvidíme, čo prinesie ďalšia vlna refixácií v roku 2025, ktorá čaká až 40 percent dlžníkov,“ dodáva Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk.
„Klient si musí povedať, či si chce zabezpečiť súčasnú sadzbu a s ňou aj výšku splátky, alebo pôjde do rizika, že sadzby budú v raste pokračovať,“ opisuje situáciu analytik spoločnosti Swiss Life Select Pavel Škriniar.
„Najbližšie dva, možno až tri roky úrokové sadzby pri hypotékach nebudú nižšie ako dnes. Ak sa niekomu končí fixácia v najbližšom roku a pol, rozhodne mu odporúčam zafixovať si sadzbu čím skôr na dnešnej úrovni,“ radí Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko. Očakáva, že priemerné úrokové sadzby nových hypoték sa koncom tohto roka dostanú k hranici piatich percent.
Ako na to?
Pri prepočte výhodnosti môžu pomôcť hypotekárne kalkulačky dostupné na webe. Líšia sa v podrobnosti výpočtu a niektoré umožňujú dopracovať sa aj k predbežným ponukám bánk.
„Odporúčam každému, aby si do úverovej kalkulačky zadal svoje aktuálne parametre hypotéky a zistil, ako sa jeho mesačná splátka navýši. Je potrebné zadať aktuálny zostatok hypotéky, aktuálnu výšku úrokovej sadzby a počet zostávajúcich mesačných splátok,“ hovorí Martin Vacho, hypotekárny expert v Moneyhoon.
Splátku si treba podľa neho prepočítať pri doterajšom úroku, pri aktuálnych trhových sadzbách (zhruba 4 %) a pri možnom zvýšení sadzieb na 5 %.
Dajte si schváliť ponuku vopred
Schválený úver nie je nevyhnutné čerpať ihneď. Existuje možnosť nechať si sadzbu schváliť s platnosťou na obdobie šiestich mesiacov a v niektorých bankách aj na dlhšie. „Odporúčam nechať si čím skôr schváliť úver s aktuálnou sadzbou a čerpať ho až pri konci fixácie,“ hovorí Búlik.
Ak bude sadzba v čase uplynutia fixácie nižšia ako predschválená ponuka, nie je nutné vopred vybavený refinančný úver využiť. Naopak, ak sadzby naozaj vzrastú, klient využije sadzbu, ktorú si dohodol s predstihom.
Ako obmedziť vplyv vyšších sadzieb na splátku hypotéky:
- refinancovaním úveru v inej banke,
- vyjednávaním o sadzbe v súčasnej banke pri ukončení fixácie,
- reštartom hypotéky v súčasnej banke – zmena sadzby počas doby fixácie,
- mimoriadnou splátkou pri výročí fixácie,
- predĺžením splatnosti hypotéky za cenu vyššieho preplatenia.
Podobný postup odporúča aj Šablová z FinGO.sk. „Keďže úrokové sadzby na hypotékach pravdepodobne tento rok klesať nebudú, skôr sa očakáva ešte ich mierny nárast, ľudia môžu očakávať, že ich hypotéka bude v prípade tohtoročného refixu drahšia než doteraz,“ hodnotí.
Radí preto urobiť si prieskum trhu a v banke s najvýhodnejšou ponukou si nechať schváliť refinančnú hypotéku so súčasnými úrokmi. Tú môžete využiť v prípade, že pri uplynutí fixácie bude predschválená ponuka výhodnejšia.
Dlžník sa navyše vyhne poplatku za predčasné splatenie súčasnej hypotéky vo výške jedného percenta a zároveň využije pôvodnú nízku úrokovú sadzbu až do konca obdobia fixácie.
Ďalšie možnosti
Alternatívou podľa nej je aj to, že si klient v pobočke banky skúsi vyjednať ešte lepšie podmienky, ako mu banka ponúkne v oficiálnom refixačnom liste. „Ak ste aktívnym klientom, banka o vás nebude chcieť prísť a možno sa podarí nový úrok ešte znížiť,“ nabáda Šablová.
Ďalšou možnosťou je „reštart“ hypotéky v súčasnej banke. „Väčšina bánk dokáže svojmu dobrému klientovi upraviť zmluvné podmienky hypotéky aj mimo výročia fixácie. Funguje to tak, že vám za určitý poplatok, prípadne niekde aj bez poplatku, banka dodatkom k zmluve nastaví nový úrok a novú fixáciu aj v období viazanosti úveru,“ vysvetľuje analytička.
Vždy platným pravidlom je viac šetriť. Oslovení odborníci odporúčajú odkladať si rozdiel, ktorý by človek zaplatil po zvýšení sadzby a dnešnou splátkou. „Tým si človek začne vytvárať návyk na vyššiu splátku a zároveň si vytvorí rezervu do budúcnosti,“ nabáda Vacho z Moneyhoon.
Akú dlhú fixáciu si zvoliť
Človek, ktorému uplynie riadna fixácia, alebo sa rozhodne úver refinancovať predčasne, má dilemu – na ako dlho si novú sadzbu zafixovať. Je možné, že úroky začnú v strednodobom horizonte opäť klesať. Je teda rozumné viazať sa na dlhšie?
„Fixovať sadzby na desať rokov nemusí byť vôbec zlý nápad. Dlh sa dá totiž kedykoľvek refinancovať, ak by sadzby klesli, a zároveň je vzhľadom na opatrenia NBS o čosi dostupnejší než pri päťročnom fixe,“ radí Škriniar.
Príklad prepočtu zvýšenia hypotekárnej splátky
Radí Marián Búlik:
Klient si v minulosti vzal hypotéku vo výške 100-tisíc eur so splatnosťou 30 rokov a splátkou 322 eur pri úroku jedno percento. Ku dňu fixácie na konci tohto roka bude mať za sebou prvých päť rokov splácania.
Pri úroku štyri percentá pri novoschválenom, refinančnom úvere by (od jeho čerpania v dobe skončenia fixácie úroku aktuálneho úveru) platil splátku 450 eur. Celkovo by na úrokoch (pozor, nie na splátkach) v ďalších piatich rokoch fixácie zaplatil sumu 16-tisíc eur.
Ak by však dnes neriešil uzatvorenie nového úveru so štvorpercentným úrokom, ale by nečinne počkal až do konca fixácie na konci tohto roka, pravdepodobne by dostal od bánk ponuky s úrokom až okolo piatich percent.
V takom prípade by jeho splátka na ďalšie päťročné obdobie bola až 498 eur. Celkovo by tak na úrokoch v ďalších piatich rokoch zaplatil sumu až 20 200 eur.
Rozdiel na zaplatených úrokoch v nasledujúcom fixačnom období je teda 4 200 eur a to v prospech využitia refinančného úveru, ktorý si nechá schváliť už teraz.
Pritom, ak mu nová banka uzná pôvodný znalecký posudok a nebude na získanie nízkeho úroku požadovať napríklad poistenie úveru, tak jedinými poplatkami spojenými s refinancovaním bude poplatok za poskytnutie úveru (bežne napríklad 125-250 eur) a návrh na zápis plomby novej banky na katastri za 66 eur.
Výsledne tak na refinancovaní, ktoré by začal riešiť už dnes, ušetrí za päť rokov 3900 – 4000 eur.
