Po Londýne aj Nemecko. Developer J&T Real Estate expanduje opäť za hranice Slovenska, tentokrát vzal pod svoje krídla výstavbu bytovky v Berlíne. Detaily plánovanej iniciatívy pre Forbes prezradil výkonný riaditeľ JTRE Pavel Pelikán.
„Dokončili sme v Berlíne akvizíciu jedného projektu. Je súčasťou obrovského územia, ktoré sa transformuje pri hlavnej železničnej stanici,“ prezradil plány JTRE v Nemecku Pavel Pelikán. Pre Forbes priblížil, ako sa developer dostal k výstavbe bytovky a zároveň poodhalil aj samotné detaily stavby.
Slovenský developer má v portfóliu projektov aj ďalšie novinky. Len prednedávnom JTRE priniesol správu, že v rámci výstavby na brehu Dunaja vyrastie aj nové parkové námestie.
Pelikán pre Forbes v rozhovore ďalej prezrádza aj konkrétnosti o pripravovanom projekte, ale aj to, prečo skončil projekt verejne diskutovaného bratislavského planetária, ktoré malo stáť na mieste zbúraného komplexu PKO. „Niekedy mám pocit, že PKO sa až príliš glorifikuje,“ povedal Pelikán.
Ďalším veľkým projektom JTRE je aj Nové Lido, ktoré v priebehu niekoľkých desaťročí zase výrazne transformuje vizuál petržalského brehu Dunaja. „Je tam ambícia spojiť obidva brehy peším mostom,“ dodal k projektu šéf JTRE.
Pavel Pelikán z JTRE. Foto: Gábor Kanovits
Pred pár dňami ste oznámili, že na nábreží Dunaja medzi vaším developerským projektom a projektom od Cresco Real Estate, postavíte parkové námestie. Laik by na prvý pohľad povedal, že vás k tomu v určitom smere „dotlačil“ magistrát. Je to tak?
Nehovoril by som vo vzťahu k magistrátu, že niekto niekoho do niečoho tlačil. My ich či oni nás. Vždy sme odkázaní na spoluprácu. Fungujeme tu 30 rokov a chceme fungovať ďalších dvesto, preto musíme so všetkými vychádzať férovo a dodržiavať sľuby.
Ale k téme, či nás k tomu niekto dotlačil, nemyslím si, že to tak bolo. Prvá požiadavka mesta ešte od predchádzajúceho vedenia bola, že chce planetárium a my sme tejto požiadavke vyhoveli. To bolo, samozrejme, doplnené o vonkajšie úpravy vrátane zelene.
Potom prišlo nové vedenie magistrátu s návrhom, že by sa od planetária upustilo a vytvorilo by sa zelené parkové námestie, s čím sme, samozrejme, radi súhlasili.
Čas sú peniaze
Bol to v určitom smere škrt cez rozpočet?
Stálo a stojí nás to čas.
Čas a peniaze?
Čas sú peniaze. Museli sme prekresliť a preprojektovať mnoho vecí, takže áno, stojí nás to okrem času aj nejaké peniaze.
Aké rozmery bude mať samotné námestie?
1 800 štvorcových metrov.
Ako by ste bilancovali komunikáciu s magistrátom na čele s Matúšom Vallom. Bola dostatočne transparentná?
Každý potrebuje chvíľku, aby sa zorientoval.
Hovoríte o magistráte?
Áno, ale hovorím o čase spred šiestich rokov. Aktuálne sú už veľmi dobre zorientovaní a nejaké roky to funguje v štandardnom režime. Počúvame my a počúvajú aj oni, snažíme sa nájsť kompromis, ktorý bude najlepší pre tých, ktorí budú v našich projektoch žiť, pracovať alebo ich navštevovať a budú prínosom pre mesto.
Vždy hovorím, že spolupráca je konštruktívna. Nikto nemôže čakať, že sa budeme navzájom hádzať okolo krku. Som ale rád, že slovo developer sa už nerovná nadávke, ale vnímajú nás ako niekoho, kto prispieva k rozvoju Bratislavy a verejných priestorov.
Zoberte si, že za posledných 30 rokov sa v Bratislave postavili najmä projekty financované prevažne zo súkromných zdrojov.
Ešte k tej spolupráci s magistrátom. Čo konkrétne znamenalo v praxi, že sa museli zorientovať?
Vytvorili Metropolitný inštitút Bratislavy, posilnili niektoré oddelenia, pomenili sa postupy a hlavný architekt má dnes poriadne slovo a právomoci. Každý, keď príde k niečomu, kde dovtedy nebol, tak sa musí zorientovať, ako bežia dané procesy a zistiť, čo je a čo naopak nie je dôležité.
Nehovorím však, že by to trvalo nejako dlho. Každý má nárok na to, aby sa zorientoval vo svete, do ktorého sa dostal.
Jednotky miliónov eur
Výstavba zeleného parkového námestia je spoločný projekt JTRE a Cresca, ako ste si ho rozdelili po stránke financovania?
Financovanie bude určite rozdelené na polovicu. Čo sa týka logistiky, ešte sme sa definitívne nedohodli na tom, kto bude zodpovedný za samotnú realizáciu námestia. Určite to bude jeden z nás.
Môžete konkretizovať čísla samotného financovania?
Návrh je veľmi čerstvý a bude ho treba dotiahnuť do realizačnej fázy projektovej dokumentácie. Oceňovať budeme až vtedy, keď bude k dispozícii to, podľa čoho budeme projekt realizovať.
Nemáte ani približný odhad? Je to do desať alebo päť miliónov? Respektíve do milióna alebo od milióna vyššie?
Určite to nie je desať miliónov. Sú to jednotky miliónov eur.
Namiesto planetária námestie
Spomenuli ste planetárium a mediatéku. Už ste to naznačili, kde krachol samotný projekt planetária? Išlo najmä o výmenu vo vedení magistrátu?
Nepovedal by som, že to krachlo.
V každom prípade sa tento projekt už nezrealizuje.
Hovorme o spoločenskej objednávke. Vtedy bola na planetárium, dnes je to parkové námestie.
Spoločenská objednávka ale vyplynula z požiadaviek magistrátu…
Áno.
… alebo aj zo spoločenskej verejnej kritiky?
Nemá to prečo vyplynúť zo spoločenskej kritiky. Bratislave takisto chýba planetárium. Je jedno z mála hlavných miest, ktoré planetárium nemá.
Deti tak chodia na exkurzie do Hurbanova či Hlohovca. Volajme to spoločenskou objednávkou. Najskôr ňou bolo planetárium, dnes je ňou zelené námestie.
Ak by ste to mali osobne zhodnotiť, ktorý projekt je vám bližší, výstavba planetária či parkového námestia?
Obidve funkcie sú podľa môjho názoru vhodné pre lokalitu nábrežia. Na promenáde vznikne akoby Hlavné námestie v Bratislave, ale s parkom.
Pavel Pelikán z JTRE. Foto: Gábor Kanovits
Mám pocit, že PKO sa príliš glorifikuje
Vo verejnom priestore sa objavuje otázka, či v minulosti planetárium, aktuálne parkové námestie, bude dostatočnou kultúrno-spoločenskou alternatívou za pôvodne zbúrané PKO, ktoré bolo srdcovkou pre veľa domácich. Podľa vášho osobného názoru to tak bude?
Niekedy mám pocit, že PKO sa až príliš glorifikuje. Ak by ste sa niekedy porozprávali s promotérmi a producentmi rôznych akcií, tak by vám povedali, aký to bol priestor. Nepopieram, že k PKO malo veľa ľudí silný citový vzťah, bolo to miesto, kde dostali prvú pusu, vyfajčili prvú cigaretu a boli na prvom koncerte, stužkovej či plese.
K mnohým priestorom si môžeme vytvoriť podobný citový vzťah, ale nemyslím si, že PKO bol z užívateľského pohľadu veľmi hodnotný priestor zodpovedajúci súčasným nárokom.
Za projekt planetária má byť vyplatená mestu kompenzácia v hodnote 11 miliónov eur. Dva milióny by mali byť vyplatené formou dokumentácie pre projekty Plató Staromestská a Živé námestia, zvyšok 8 miliónov darovaných. Ako vyzerá proces darovania týchto súm v realite?
Postupujeme podľa dohodnutého harmonogramu. Dohodu o dodaní dokumentácie pre spomenuté projekty v týchto dňoch doťahujeme. Vyplatenie zvyšnej sumy je naviazané na konkrétne míľniky, ktoré ešte nenastali.
Otlačí sa v nejakej forme ešte projekt planetária na pripravovanom parkovom námestí?
Nie, to je samostatná téma. Projekt planetárium už pre nás neexistuje.
Projekt Nové Lido
Vaším ostro sledovaným projektom je Nové Lido. Tento priestor bol obľúbenou lokalitou domácich Bratislavčanov a verejnou plážou. Do akej miery bude nové Lido čerpať z odkazu minulosti?
Všetkých, pre ktorých bola táto oblasť s plážou srdcovkou, môžeme len potešiť, pretože sa uvažuje nad jej obnovením.
Hovorilo sa aj o zavedení električky do tejto oblasti. Vieme, ako sa naťahuje predĺženie električkovej trate v Petržalke, vidíte tak zavedenie električky k Novému Lidu ako reálny scenár?
Samozrejme, je to jediný veľkokapacitný nosný dopravný systém, ktorý vie fungovať mimo ciest. To znamená, že nemusí zdieľať tú istú komunikáciu ako autá, autobusy, trolejbusy a ďalšie dopravné prostriedky.
Nestalo sa pre vás predĺženie doby výstavby petržalskej električkovej trate z hľadiska logistiky projektu určitým strašiakom?
Kto sa bojí, nech nejde do lesa. Nemyslím si, že to je pre nás strašiak. Rozumiem, prečo je električka pre Bratislavu v zásade jediným riešením a nemusíme snívať o metre.
Pokiaľ sa nebude rozvíjať električka, tak neviem, čo iné by sa v Bratislave malo rozvíjať z hľadiska verejnej hromadnej dopravy. Nevýhodou verejných inštitúcií je pomerne komplikované a dlhé verejné obstarávanie. U nás sú tieto procesy oveľa jednoduchšie a pružnejšie.
Cez lokalitu Nového Lida vedie výrazná bratislavská dopravná cyklotepna. Akým spôsobom sa aplikuje cyklodoprava práve do tohto projektu?
Začnem trochu zoširoka z pohľadu urbanizmu. Spolupracujeme s ľuďmi, ktorí sa v Bratislave narodili, pracujú a žijú tu. Ako Bratislavčania poznajú potreby mesta a vnímajú, ako mesto funguje a aj to, ako by fungovať malo. Toľko k urbanistickému pohľadu.
K tomu máme veľké množstvo rôznych konzultantov. Konkrétne pri téme cyklotrás spolupracujeme s holandskou firmou Mobicon. Je tam Eurovelo 6 a spolu s touto firmou skúmame a nastavujeme čo najsprávnejšie prepojenie na existujúce cyklotrasy v Petržalke a dotvorenie cyklotrás v rámci Nového Lida, aby boli čo najviac bezkolízne.
Nie sme odborníci na cyklotrasy, preto sme do tímu zavolali Holanďanov, ktorí vedia, ako to má celé fungovať.
Pavel Pelikán z JTRE. Foto: Gábor Kanovits
Ambícia prepojiť brehy Dunaja
Stále platí, že Nové Lido bude prepojené mostom s nábrežím pri nákupnom centre Eurovea?
Je ambícia spojiť obidva brehy promenádnym mostom. Eurovea sa ukázala z dlhodobého hľadiska ako magnet na trávenie voľného času, prostredníctvom nej a River Parku dostali Bratislavčania možnosť priblížiť sa k Dunaju a využiť služby, ktoré dovtedy chýbali k tomu, aby ľudia trávili viac času pri Dunaji.
Námestie Milana Rastislava Štefánika si pýta odozvu na opačnej strane Dunaja v Novom Lide, takže prepojenie centrálnych námestí oboch štvrtí sa nám zdá úplne logické.
Projekt má byť fúziou komerčných prevádzok-obchodov a služieb s rezidenčnou časťou. Ktorá z týchto dvoch zložiek bude prevažovať?
Územný plán vždy definuje, aké funkcie sú pre rozvoj mesta žiadúce v konkrétnom území. Tu hovoríme o rozdelení na 49 percent pre bývanie a 51 percent na občiansku vybavenosť, čo sú obchody, kancelárie, kultúrne, spoločenské, vzdelávacie a ekumenické stavby.
Pôvodne sa hovorilo o čísle 5-tisíc bytov, ako vyzerá táto prognóza aktuálne?
Na úrovni urbanizmu nehovoríme o presnom počte bytov, ale počítame rádovo s 8,5-tisíc rezidentami a 11-tisíc pracovnými miestami.
Laickým okom sa zdá, že JTRE ako developer si už „zabral“ značnú časť nábrežia Dunaja v lokalite centra Bratislavy. Ak vypustíme projekt Nového Lida, plánujete v budúcnosti v tejto oblasti ďalšie projekty?
Veľmi ma teší, že Bratislava má taký rozmanitý breh Dunaja. Máme tu promenádu, ktorá sa tiahne od mosta Lanfranconi v podstate až po Propeller. Potom skôr parkový typ nábrežia pri nákupnom centre Eurovea, kde majú ľudia možnosť ísť až k vode.
Veľmi rád chodievam na štrkové pláže za most Lanfranconi. Na inom mieste máme zase Sad Janka Kráľa, potom máme chránené vodárenské územie. Nové Lido spolu s vodáckymi funkciami môže byť zase trošku odlišné a prispieť iným užívaním brehu Dunaja.
Pripravujete teda v oblasti nábrežia Dunaja v centre nejaký projekt?
Myslím si, že z pohľadu širšieho centra mesta budú Novým Lidom v podstate vyčerpané možnosti styku nejakých projektov s Dunajom.
Nové Lido sa síce nedotýka priamo Dunaja, pretože je tam pás medzi hrádzou s cyklotrasou a Dunajom, kde je les s vodáckymi aktivitami, ktorý bude zachovaný a revitalizovaný.
Pavel Pelikán z JTRE. Foto: Gábor Kanovits
Pozostatky po bombardovaní
Veľkou témou je aj nový downtown Bratislavy, kde je tiež JTRE výrazne aktívnym developerom. Ide o zaujímavú oblasť, kde v minulosti, počas druhej svetovej vojny zbombardovali rafinérku Apollo. Napríklad pri projekte Metropolis stavbári vykopali leteckú mínu. Musíte aj z tohto hľadiska riešiť nejakým spôsobom bezpečnosť pri výkopových prácach?
V tejto oblasti sa vždy na začiatku prác robí pyrotechnický prieskum. Metódy sú dnes už moderné, stačí odkopať len vrchnú vrstvu a potom sa rôznymi vlnovými prieskumami hľadajú potenciálne nálezy.
Málokto vie, že keď letel roj lietadiel, ktorý bombardoval, sprevádzalo ho aj snímkovacie lietadlo. Na základe snímok sa potom porovnávalo, koľko bômb bolo zhodených a koľko zábleskov výbuchov bolo odfotených. Hneď po bombardovaní vedeli povedať, koľko bômb v skutočnosti vybuchlo.
Pyrotechnický prieskum je ale rozhodujúci. Ak je dobre spravený, máme garanciu, že sa tam dá kopať.
Narazili ste teda počas výkopových prác na podobné „artefakty“?
Pred časom sa na pozemku, kde vznikne náš nový projekt Downtown Yards, našli zakopané barely, ktoré boli odborne odstránené.
Ako vnímate ako developer spomínanú lokalitu downtownu? Aké sú tam výzvy?
Územie je rozdelené medzi viacerých hráčov, takže každý z nás si dotvára svoje územie. Ak by niekto tvrdil, že projekty sú veľmi rôznorodé, tak ja zase poviem, že to je práve dobre, že sú také rozmanité.
Vo verejných priestranstvách viete nájsť rôzne štýly a platí to aj pri stavbách. Mne sa downtown páči. Bratislava má jedno šťastie z hľadiska rozvoja, a to, že dlho boli v užšom aj širšom centre mesta zachované brownfieldové zóny, ktoré sa až dnes začínajú postupne prebúdzať.
Bratislava sa dlhé roky rozvíjala po svojich električkových radiálach a v Petržalke na jednu, na druhú a na tretiu stranu. V posledných rokoch sa mesto stáva kompaktnejšie a môžu sa využívať územia centra mesta.
Pavel Pelikán z JTRE. Foto: Gábor Kanovits
Konkurencia posúva
Hovoríte, že v tejto lokalite je viacero hráčov zo strany developerov. Ako sa prejavuje tento boj s konkurenciou?
Každá konkurencia je dobrá pre toho, kto bude užívať výsledný produkt.
Ako developer necítite v tejto lokalite určité napätie?
Nie. Z podobného pnutia, ktoré vychádza z určitého konkurenčného boja vo výsledku nemá nikto žiadny osoh. Komunikujeme normálne, konštruktívne a čo sa týka infraštruktúry, koordinujeme sa.
Napríklad to znamená, že keď niekto spraví cestu, tak sa nesmie stať, že ju o dva roky bude musieť niekto prekopať. Prirodzená koordinácia tu existuje. Konkurencia dokáže posúvať.
Vás posúva?
Každého posúva.
Nové mrakodrapy bratislavského downtownu
V rámci downtownu sa hovorí o dvoch ambicióznych projektoch z vášho portfólia. Jedným je mrakodrap s výškou 180 metrov a druhý s výškou 260 metrov. Kam sa tieto projekty posunuli?
Nazval som to tak, že to testujeme. Oboznamujeme sa s rôznymi okolnosťami, ktoré môžu výstavbu umožniť alebo ju budú komplikovať.
Tejto téme sa stále venujeme. Máme aj zahraničných konzultantov, ktorí už na podobných domoch pracovali.
Ako vyzerá testovanie týchto spomínaných okolností v praxi?
Musíte vedieť napríklad podobný dom založiť. Keď si vezmete, ako je rozložený Manhattan v New Yorku, tak výškové stavby sú zoskupené v jednej lokalite, pretože v tejto lokalite je blízko v zemi skala. V severnej časti Manhattanu nie sú mrakodrapy, pretože tam tá skala nie je.
V Dubaji máte skalu taktiež relatívne nízko, zatiaľ čo u nás staviate v podstate loď na štrkoch, ktorú musíte správne ukotviť. Navyše musíte takýto dom prispôsobiť danej lokalite, v ktorej sa nachádza.
Napríklad na jednej strane máte most Apollo, ktorý je oveľa bližšie a na druhej strane máte Tower 115. Len návrh samotného potenciálneho spôsobu zakladania takého objektu zabral mesiace času. Nájsť riešenie, ktoré sa javí ako vyhovujúce, zabralo čas.
Je to zrejme ešte skoro, ale nejakým spôsobom ste už aj nadhodili možný finančný strop výstavby takýchto vežiakov?
Samozrejme, urobili sme si základné prepočty a aktualizujeme ich. Výstavba takýchto domov má svoje výškové limity, keď sa napríklad menia tlakové pásma. Do určitej výšky je dom po finančnej stránke relatívne bezproblémový, potom je o niečo drahší a keď presiahnete ďalší limit, je opäť drahší.
Čím vyšší dom, tým je náročnejšia konštrukcia, tým sú vo vnútri náročnejšie technológie a nákladová cena pri celej výške objektu rastie.
Máte už vytýčenú nejakú približnú cenu výstavby?
Je predčasné teraz hovoriť o nejakých budgetoch.
Pavel Pelikán z JTRE. Foto: Gábor Kanovits
Plány do budúcnosti
Boli ste hosťom Forbes konferencie Bratislava 2030. Aké má JTRE plány do budúcnosti okrem spomínaných projektov?
Pre nás je rok 2030 ako zajtra. Je to veľmi blízko.
Koľko rokov dopredu JTRE plánuje svoje projekty?
Plánujeme Nové Lido, ktoré by malo končiť za 20 či 25 rokov. Pripravujeme tak projekt, ktorý bude čiastočne predávať svoje byty v roku 2050. Dnes hľadáme spôsob, aby domy, verejné priestory a infraštruktúra fungovali rovnako dobre aj v roku 2050. Rok 2030 je tak pre nás naozaj zajtra. Ľudia, ktorí si kúpia byty v Downtown Yards, v nich budú bývať v roku 2030 len dva či tri roky.
Nový projekt v Berlíne
Aktuálnou novinkou vo vašom portfóliu je expanzia JTRE do Berlína. Viete o tomto projekte povedať viac?
V Berlíne sme dokončili akvizíciu jedného projektu. Je súčasťou obrovského územia, ktoré sa transformuje pri hlavnej železničnej stanici. Ide o Europacity v blízkosti vládnej štvrte.
Samotný projekt nie je až taký veľký, má 33-tisíc štvorcových metrov podlahovej plochy. Sú tam byty určené na dlhodobý prenájom, kancelárie, drobný gastronomický a obchodný retail. Toto je naša úplná novinka.
Už ste to naznačili, ale bude z hľadiska funkčnosti v tomto projekte prevyšovať rezidenčná časť?
Je tam o niečo viac rezidencie ako kancelárií. Je to uzavretý mestský blok vo veľkej štvrti, ktorá sa skladá z jednotlivých blokov. Ideme zreorganizovať jeden z blokov. V jednej časti sú byty a v druhej kancelárie. Akoby ste išli okolo ČSOB v Zuckermandli.
Pavel Pelikán z JTRE. Foto: Gábor Kanovits
Ide o váš sólo projekt?
Áno, náš sólo projekt.
Cenu výstavby už poznáte?
Projekt nie je veľký, nákladovo sme v desiatkach miliónov eur.
Ako ste sa k projektu dostali? Spomenuli ste akvizíciu…
Predtým, ako sme vstúpili do Londýna, sme tam tri, štyri roky hľadali vhodný projekt, ktorý by sme ako prvý mohli realizovať. Podobne aj v Berlíne sme sa pohybovali tak dva, tri roky, kým sa nám ho podarilo získať.
Rozprávate sa s rôznymi vlastníkmi a agentmi, postupne sa v tomto prostredí udomácnite a ponuky postupne začínajú prichádzať aj samé, pokiaľ je čo kúpiť alebo má niekto čo ponúknuť. Bol to prirodzený proces.
Nájomné byty
Spomínali ste nájomné byty…
Sú mestá, ktoré sú špecifické podľa toho, ako sa v nich býva. Vieme, že v Rakúsku a vo Viedni je veľmi veľa nájomných bytov. Podobne aj v Berlíne funguje veľa nájomných bytov. Byty, ktoré staviame, budú určené na dlhodobý prenájom.
Nebudeme ich teda predávať, ale budeme ich prenajímať. Ide o projekt, ktorý je podobne ako celá Europacity, z pomerne veľkej časti zrealizovaný. My sme kúpili projekt, ktorý už bol povolený, takže ideme realizovať to, čo už prešlo komunikáciou s úradmi.
Kedy odštartuje samotná výstavba?
Začíname teraz s prácami na pozemku a koncom leta sa začne robiť hrubá stavba.
